Kritischster Punkt in den Anhörungen war dabei der geplante § 1 Abs. 2b GrEStG n.F., der vergleichbar dem bisher geltenden § 1 Abs. 2a GrEStG den Anteilseignerwechsel an grundbesitzenden Kapitalgesellschaften einem Erwerb der Grundstücke per gesetzlicher Fiktion gleichstellen und besteuern sollte, wenn unmittelbar oder mittelbar Anteile in Höhe von mindestens 90% am Grund- oder Stammkapital der Gesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Gesellschafter übergehen. Die Fachleute monierten, dass insbesondere bei börsennotierten Gesellschaften mit einem nicht unerheblichen Anteil von Aktien im free-float ein solcher Wechsel für die Kapitalgesellschaft, die die Steuerschuldnerin mit allen daraus folgenden steuerrechtlichen Pflichten und Haftungsfolgen für ihre Organe sein soll, gar nicht kontrollierbar und im übrigen auch gar kein Mißbrauchsfall sei, den der neue Tatbestand sanktionieren soll. Hinzu kam, dass unter Beratern erste Gestaltungen zur gänzlichen Vermeidung der neuen Vorschrift kursierten, so beispielhaft der „unit-deal“, der den Tatbestand des neuen § 1 Abs. 2b GrEStG im Gegensatz zum „share-deal“ angeblich nicht erfüllen würde.
Besteht nun Anlass zur Freude, dass die Reform nicht wie vorgesehen kommt? Nein, denn nach den Presseerklärungen der Parteien gilt: „Aufgeschoben ist nicht Aufgehoben“. Die Reform soll im ersten Quartal 2020 wieder auf die Tagesordnung kommen. Dabei soll sich – wie wir aus dem Bundestag hören – an den bisher geplanten Änderungen zur grundsätzlichen Absenkung der Beteiligungsschwellen von „mindestens 95 vom Hundert“ auf „mindestens 90 vom Hundert“ sowie der Verlängerung der gesetzlichen Fristen von fünf auf zehn Jahre nichts ändern.
Es bleibt daher bei unserer Empfehlung, das Thema nicht auf die leichte Schulter zu nehmen, sondern ein von Gesellschaften gleich welcher Rechtsform gehaltenes Immobilienportfolio in seiner konkreten Struktur zu überprüfen und vor der voraussichtlich in 2020 kommenden Reform ggf. anzupassen, um der neuen Gesetzes- und Erlasslage zu entsprechen. Dies wird auch Immobilien-Sondervermögen nach dem KAGB treffen, auf die der Gesetzgeber nun aufmerksam geworden ist. Nach wie vor ist der Anfall von Grunderwerbsteuer vermeidbar, wenn man das Thema rechtzeitig und richtig angeht. Die Zeit drängt, denn es ist – wie auch im bisherigen Entwurf – mit rückwirkenden Anwendungsregelungen zu rechnen; dabei könnte der Gesetzgeber den Jahreswechsel als relevanten Zeitpunkt im Blick haben.
