Befreiung von der Grunderwerbsteuer gilt nur noch bis 31.12.2026

Schon immer waren Grundstücksübertragungen zwischen Gesellschaftern einer Personengesellschaft und der Gesellschaft im Umfang der jeweiligen Beteiligung von der Grunderwerbsteuer befreit. Seit sich 2024 das Gesellschaftsrecht änderte, erfüllen die meisten Personengesellschaften die Voraussetzungen für die Befreiung nicht mehr. Eine gesetzliche Übergangsregelung ist nach derzeitigem Stand nur bis zum 31.12.2026 anwendbar, eine Verlängerung nicht in Sicht. Grundstücksübertragungen auf und von Personengesellschaften werden oft in der Nachfolgeplanung und zur Vorbereitung von Unternehmensumstrukturierungen eingesetzt. Wer solche Überlegungen konkret hat, aber auch, wer sich Optionen offen halten will, sollte bald ins Handeln kommen.

Es war gar nicht als Steueränderung geplant. 2024 wurde das Gesellschaftsrecht grundlegend neu gefasst. Bis dahin stand das Vermögen aller Personengesellschaften (GbR, OHG, KG und Partnerschaftsgesellschaft) nach dem gesetzlichen Leitbild den Gesellschaftern gemeinschaftlich zu, zur so genannten Gesamthand. Das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) schaffte dieses in vielerlei Hinsicht überkommene Leitbild ab, normierte ein selbständiges Vermögen der Personengesellschaft und stellt sie insoweit Kapitalgesellschaften (GmbH, AG) gleich.

Um der gemeinschaftlichen Vermögenszurechnung Rechnung zu tragen regeln § 5 und § 6 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) seit den 1940er Jahren, dass der Übergang eines Grundstücks vom Gesellschafter auf eine „Gesamthand“ und umgekehrt von der Steuer befreit ist, soweit der Gesellschafter am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. Durch das MoPeG sind Personengesellschaften jetzt aber keine Gesamthand mehr, die Voraussetzung für die Befreiung nach §§ 5, 6 GrEStG nicht mehr erfüllt. Während der Gesetzgeber ähnliche kollaterale Auswirkungen des MoPeG für die Ertragsteuer relativ schnell und dauerhaft durch eine gesetzliche Fiktion beseitigte, war er bei der Grunderwerbsteuer sperriger. Er schuf zwar ebenfalls eine Gesamthandsfiktion, regelte aber zugleich deren Aufhebung mit Wirkung zum 01.01.2027. Für die Anwendung der §§ 5,6 EStG auf Personengesellschaften ergibt sich daraus eine Übergangsregelung bis 31.12.2026. Nichts deutet derzeit darauf hin, dass der Gesetzgeber diese noch einmal verlängern wird.

Es besteht also Handlungsbedarf, wenn die Befreiungen der §§ 5,6 GrEStG noch genutzt werden sollen.

In welchen Fällen ist das relevant?

Relevant sind Übertragungen auf Personengesellschaften vor allem im Kontext von Unternehmensumstrukturierungen oder -verkäufen und zur Vorbereitung von Nachfolgeplanungen. Einige Beispiele:

Sollen Geschäftsbetriebe oder Teilbetriebe im Konzern verschoben oder in ein Joint-Venture eingebracht werden, setzt eine ertragsteuerlich neutrale Buchwertfortführung voraus, dass alle wesentlichen Betriebsgrundlagen mitübertragen werden. Betriebsgrundstücke sind in den meisten Fällen wesentliche Betriebsgrundlagen und stehen Umstrukturierungen oft im Weg. Entweder können oder sollen sie nicht mitübertragen werden, oder ihre Übertragung würde (vor allem in Kapitalgesellschaftskonzernen) Grunderwerbsteuer auslösen. Die Lösung kann darin liegen, das Grundstück vor der eigentlichen Umstrukturierung in eine Objekt-GmbH & Co. KG zu übertragen. Es ist dann nicht mehr wesentliche Betriebsgrundlage des operativen Geschäftsbetriebs.
Bei Unternehmensnachfolgen sollen Betriebsgrundstücke oft nicht zusammen mit dem Betrieb verschenkt oder vererbt werden, um einen Ausgleich für andere Erben zu ermöglichen. Sind Betriebsgrundstücke wesentliche Betriebsgrundlagen, würden in so einem Fall nicht nur die Betriebsvermögensbegünstigung bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer entfallen. Es entstünde auch Einkommensteuer auf die stillen Reserven. Das betrifft nicht nur Einzelunternehmen, sondern auch Betriebe in Personengesellschaften. Und es kann auch im Eigentum eines Gesellschafters stehende Grundstücke betreffen, wenn sie Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters sind. Auch hier kann die Lösung in einer Übertragung der Grundstücke auf eine Objekt-GmbH & Co. KG bestehen.
Soll ein im Allein- oder Miteigentum der Eltern stehendes Grundstück nicht im Ganzen, sondern sukzessive auf die Kinder übertragen werden, bietet sich die Übertragung auf eine Personengesellschaft (zum Beispiel eine vermögensverwaltende Familien-KG) an. Anteile an einer Personengesellschaft lassen sich unkomplizierter auf Kinder übertragen, gerade wenn dies sukzessive in Tranchen erfolgen soll. Die Eltern können sich außerdem trotz der Überträgungen mittels Stimmrechten und Geschäftsführung die Kontrolle über das Vermögen vorbehalten.

Alle diese Übertragungen wären ohne §§ 5 oder 6 GrEStG grunderwerbsteuerpflichtig.

Fazit

Es lohnt sich, jetzt über die Umsetzung von Grundstücksübertragungen auf Personengesellschaften nachzudenken, denn nach dem 31.12.2026 lösen sie Grunderwerbsteuer aus. Auch wenn Nachfolgeplanung oder Umstrukturierung aktuell kein Thema ist, können Objekt- und Familien-KGs Optionen für die Zukunft erhalten.

Das Wichtigste kurz zusammengefasst

Grunderwerbsteuerbefreiung für Grundstücksübertragungen auf Personengesellschaften entfällt ab 01.01.2027.
Grundstücksübertragungen auf Personengesellschaften sind für Nachfolgeplanung und die Vorbereitung von Unternehmensumstrukturierungen oft sehr sinnvoll.
Die Umsetzung bis zum 31.12.2026 lohnt sich, auch wenn nur Optionen für die Zukunft offen gehalten werden sollen.