Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zwei Verfahren eine salomonische Entscheidung zur Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen gefällt. Bei Wohnungen, die der Mieter unrenoviert übernommen hat, müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten für die später anfallenden Schönheitsreparaturen teilen. Das entschied der BGH mit Urteilen vom 8. Juli 2020 (Az.: VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).
Schönheitsreparaturen: vom Ende her denken
Häufig läuft es beim Einzug so: Die Mieter übernehmen die Wohnung unrenoviert und an Schönheitsreparaturen wird noch nicht gedacht. Doch spätestens nach ein paar Jahren hat die Wohnung Gebrauchsspuren, ist die Tapete fleckig und in den Wänden gibt es Löcher. Schönheitsreparaturen sind nötig.
Die Fälle
Das war in den beiden Fällen vor dem BGH nicht anders. Die klagenden Mieter hatten die Wohnungen unrenoviert übernommen und nun waren Schönheitsreparaturen fällig. Die Mieter verlangten, dass der Vermieter diese Arbeiten durchführen lässt. Die Vermieter weigerten sich. Nach den Urteilen des BGH müssen sich beide Parteien nun in der Mitte treffen.
Mietverhältnisse und ihre Verträge
Laut Gesetz ist es Sache des Vermieters, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. In Formularmietverträgen wird allerdings oft versucht, die Renovierungspflicht auf den Mieter abzuwälzen. Der BGH hatte bereits 2015 entschieden, dass solche Klauseln zumindest bei unrenoviert überlassenen Wohnungen unwirksam sind. An ihre Stelle tritt die Erhaltungspflicht des Vermieters. Diese Rechtsauffassung bestätigte der BGH auch in den beiden aktuellen Fällen.
Das bedeutet, dass die Mieter vom Vermieter zwar die Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen können. Es bedeutet aber nicht, dass der Vermieter die Kosten dafür alleine tragen muss.
Zustand bei Übernahme ist Ausgangspunkt
Ausgangspunkt für die Erhaltungspflicht des Vermieters sei grundsätzlich der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt der Überlassung an den Vermieter, mithin der unrenovierte Zustand. Die Wiederherstellung dieses Anfangszustands sei aber weder praktikabel noch sinnvoll oder im Interesse der Mietparteien.
Einschätzung des BGH
Sinnvoll sei die Durchführung von Schönheitsreparaturen nur, wenn diese die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand versetzen, so der BGH. Davon profitiere auch der Mieter, da die Wohnung dann in einem besseren Zustand sei als zu Vertragsbeginn vereinbart. Daher könne der Mieter zwar einerseits die Renovierung vom Vermieter verlangen. Andererseits müsse er sich aber in angemessenem Umfang an den Kosten beteiligen. Im Normalfall müsse der Mieter die Kosten zur Hälfte übernehmen, entschied der BGH, der die Verfahren an die jeweiligen Berufungsgerichte zurückverwies.
Fazit
Die Durchführung von Schönheitsreparaturen an einer unrenoviert bezogenen Wohnung ist dann sach- und interessengerecht, wenn diese in einen frisch renovierten Zustand versetzt wird. Allerdings bekommt der Mieter so eine Wohnung in einem besseren als dem vertragsgemäßen Zustand bei Mietbeginn. Daher müssen die jeweiligen Interessen der Vertragspartner an dieser Stelle ausgeglichen werden.
Vor diesem Hintergrund hat der Senat entschieden, dass der Mieter in derartigen Fällen zwar einerseits vom Vermieter eine „frische“ Renovierung verlangen kann, sich aber andererseits in angemessenem Umfang an den dafür erforderlichen Kosten zu beteiligen hat. Soweit keine Besonderheiten vorliegen, wird dies regelmäßig eine hälftige Kostenbeteiligung bedeuten.
BGH-Urteil: Mieter und Vermieter müssen die Kosten für anfallende Schönheitsreparaturen teilen, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn unrenoviert war.
