Rechtliche Bewertung
Im Rahmen eines einstweiligen Verfügungsverfahrens, in dem der Büromieter die Wiederherstellung der Wasserversorgung Im Mietobjekt begehrte, stellte das Hanseatische Oberlandesgericht in Anwendung der höchstrichterlichen Rechtsprechung fest, dass nach Treu und Glauben einzelne Verpflichtungen des Vermieters auch noch nach Vertragsbeendigung bestehen können, wozu auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen gehören kann.
Im Einzelfall könnten sich solche nachvertraglichen Pflichten aus den besonderen Belangen des Mieters, z.B. einem durch die Versorgungssperre drohenden besonders hohen Schaden, ergeben. Ohne Leitungswasser seien die Handwaschbecken, WC-Spülung und die in der Mietfläche vorhandene Küche nicht zu betreiben. Die Mitarbeiter des Mieters könnten in den Mieträumen weder zuverlässig arbeiten noch Besprechungen abhalten oder gar Kunden empfangen. Infolge der dadurch bedingten Einstellung des Betriebes drohen dem Mieter erhebliche Umsatzausfälle.
Rechtfertigen lassen sich nachvertragliche Verpflichtungen indes nur, wenn sie den berechtigten Interessen des Vermieters nicht in einer Weise zuwiderlaufen, die ihm die weitere Leistung unzumutbar macht. Dies wäre der Fall, wenn bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste. Denn dadurch entstünde dem Vermieter ein weiterer Schaden.
Im Rahmen einer Interessenabwägung sei nur das Interesse des Verfügungsklägers an der Aufrechterhaltung der Wasserversorgung gegenüber dem Interesse des Verfügungsbeklagten an der Einstellung der Versorgungsleistungen abzuwägen.
Bedeutung für die Praxis
Für Gewerbemieter:
- Anspruch auf Wiederherstellung der Wasserversorgung während Räumungsprozess ggf. im Wege einer einstweiligen Verfügung geltend machen
- Zahlung der vollständigen Miete bzw. Nutzungsentschädigung inkl. Betriebskostenvorauszahlung bleibt unverzichtbar
Für Vermieter:
- Keine Einstellung der Wasserversorgung als Druckmittel im Räumungsprozess
Die Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts setzt ein klares Signal in der gewerblichen Mietpraxis: Versorgungsleistungen dürfen nicht ohne weiteres als Druckmittel in Räumungsprozessen eingesetzt werden. Auch bei einem beendeten Mietverhältnis gelten bestimmte Vertragspflichten nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) fort, insbesondere, wenn der Mieter seinen wesentlichen Verpflichtungen wie der Zahlung der Miete bzw. Nutzungsentschädigung einschließlich Betriebskostenvorauszahlung weiterhin nachkommt.
