Der Abschluss von langfristigen Gewerberaummietverträgen unterlag bisher dem Schriftformerfordernis. Ein kleiner Formfehler konnte schwerwiegende Folgen haben – etwa die vorzeitige Kündbarkeit des Vertrags. Seit dem 1. Januar 2025 ist die Schriftform durch die Textform ersetzt worden. Klingt unkompliziert – doch die Änderungen erfordern besondere Aufmerksamkeit.
Was ist neu ab 2025?
Textform statt Schriftform
Nach dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz reicht künftig die sogenannte Textform gemäß § 126b BGB aus. Das bedeutet: Vertragsabschlüsse per E-Mail, Fax, SMS, Instant-Messaging Dienste oder soziale Netzwerke sind zulässig, sofern eine lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger abgegeben wird. Die elektronische Erstellung und Übermittlung muss es dem Empfänger erlauben, die an ihn persönlich gerichtete Erklärung dergestalt zu speichern, dass ihr Inhalt und ihre Zugänglichkeit während einer angemessenen Dauer nicht verändert werden kann und hierdurch die Möglichkeit ihrer originalgetreuen Wiedergabe gegeben ist.
Bisherige Praxis
Bislang galt: Nur ein schriftlich unterzeichneter Vertrag wahrt die Form, wenn er länger als ein Jahr dauern soll. Fehlt diese Form, ist der Vertrag zwar gültig, aber ordentlich kündbar mit der gesetzlichen Frist – ein erhebliches Risiko für langfristige Investitionen.
Vorteile der Neuregelung
- Schnellerer Abschluss von Verträgen
- Geringeres Risiko der Formunwirksamkeit
- Weniger Bürokratie
Aber auch neue Herausforderungen
- E-Mail-Absprachen können bindend sein. Eine bloße Verhandlung kann zum Vertrag werden.
- Nachweisprobleme bei inhaltlichen Änderungen oder Kündigungen.
- Vertragstexte müssen klar und vollständig sein, da eine Unterschrift fehlt.
- Unklar ist, ob die Rechtsprechung bei der Textform an dem Grundsatz der Einheit der Urkunde festhalten wird
Übergangsfrist für Altverträge
Für bestehende Mietverhältnisse gilt: Bis zum 31.12.2025 bleibt die Schriftform erforderlich. Vermieter sollten diese Frist nutzen, um alte Verträge zu prüfen und gegebenenfalls zu aktualisieren.
Die Umstellung auf die Textform erleichtert die Vertragsgestaltung im Gewerberaummietrecht. Die sorgfältige Formulierung ist wichtiger denn je. Die Vereinbarung der Schriftform kann dennoch sinnvoll sein. Solange noch keine Rechtsprechung zur Frage der Einheit der Urkunde vorliegt, ist das Festhalten mietvertraglicher Vereinbarungen in einem PDF-Dokument, das vom Vermieter und Mieter unterschrieben oder elektronisch signiert wird, empfehlenswert.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Ab 01.01.2025 genügt Textform für Gewerberaummietverträge.
- Altverträge bleiben bis 31.12.2025 schriftformpflichtig.
- Neue Risiken durch ungewollt bindende E-Mail-Absprachen, SMS, Nutzung von Instant-Messaging Diensten oder sozialen Netzwerken
