Hintergrund des Falls
Ein Vermieter hatte eine Gewerbehalle, Büroflächen und außenliegende Stellplätze vermietet. Der Mieter kündigte, verpasste jedoch die Kündigungsfrist. Er zog noch vor dem Mietende aus und warf die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Dieser erklärte, dass er mit der Rückgabe nicht einverstanden sei. Mehr als 6 Monate später machte der Vermieter Schadensersatzansprüche gegenüber dem Mieter geltend, die jedoch vom Gericht als verjährt angesehen wurden.
Rechtliche Bewertung durch den BGH
Der BGH stellte klar, dass gemäß § 548 Abs. 1 S. 1 BGB die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate beträgt und mit dem Zeitpunkt beginnt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält. Der Rückerhalt setzt grundsätzlich eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, was hier durch den Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters gegeben war. Der Besitzwechsel tritt ein, wenn der Mieter den Besitz vollständig aufgibt und der Vermieter die Möglichkeit hat, die Mietsache ungestört zu untersuchen. Jedenfalls im Zeitpunkt der Kenntnis des Vermieters von der vollständigen Besitzaufgabe des Mieters und der eigenen Sachherrschaft tritt die erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse ein. Der Rückerhalt der Mietsache im Sinne des § 548 Abs. 1 S. 2 BGB setze daneben weder die Rückgabe der Mietsache im Sinne des § 546 Abs. 1 BGB voraus, noch die Beendigung des Mietverhältnisses. Demzufolge können die Ersatzansprüche des Vermieters im Sinne von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB bereits vor der Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
Bedeutung für die Praxis
Dieses Urteil hat erhebliche Auswirkungen auf die Praxis:
- Für Vermieter: Es ist entscheidend, nach Rückerhalt der Schlüssel – auch durch Einwurf in den Briefkasten – die Mietsache umgehend auf Schäden zu überprüfen und gegebenenfalls innerhalb der sechsmonatigen Frist Ersatzansprüche geltend zu machen.
- Für Mieter: Auch der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann den Beginn der Verjährungsfrist auslösen. Daher ist es ratsam, die Änderung der Besitzverhältnisse zu dokumentieren.
Fazit
Das BGH-Urteil verdeutlicht, dass der Beginn der Verjährungsfrist nicht zwingend an das Ende des Mietverhältnisses oder eine förmliche Rückgabe der Mietsache gebunden ist. Vielmehr kann bereits der Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters den Rückerhalt der Mietsache darstellen und somit die Verjährungsfrist in Gang setzen.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- Die Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache beträgt sechs Monate ab Rückerhalt der Mietsache.
- Ein Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters kann den Rückerhalt darstellen.
- Vermieter sollten nach Rückerhalt der Schlüssel zeitnah handeln, um Ansprüche nicht durch Verjährung zu verlieren.
