Nach § 17 Abs. 1 Trinkwasserverordnung (TrinkwV) hat der Betreiber einer Wasserversorgungsanlage, in der Trinkwasserleitungen oder Teilstücke von derartigen Leitungen aus dem Werkstoff Blei vorhanden sind, diese bis zum 12.01.2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik zu entfernen oder stillzulegen. Für zahlreiche Immobilienbeteiligte ergeben sich hieraus mit Ablauf des 12.01.2026 weitreichende rechtliche Konsequenzen.
Zur Relevanz des Themas Bleileitungen
Die Verbreitung von Bleileitungen in deutschen Bestandsimmobilien wird vielfach unterschätzt. Ob beim Hauskauf, bei der Verwaltung von Immobilien oder im Mietverhältnis gilt: das Wort „Bleileitung“ sollte alle Beteiligten hellhörig werden lassen – denn die rechtlichen und wirtschaftlichen Konsequenzen sind weitreichend.
In rechtlicher Hinsicht wird häufig ein Mangel (gemäß Kauf-, Miet- oder Werkvertragsrecht) vorliegen und den typischen Interessenkonflikt der am jeweiligen Vertrag beteiligten Parteien zur Folge haben. Darüber hinaus wird der Austausch der Leitungen mit nicht unerheblichem Aufwand verbunden sein. Insbesondere seit dem 12.01.2026 werden die für die Trinkwasseranlage verantwortlichen Akteure zudem mit einer Ordnungswidrigkeit konfrontiert. Denn ab Kenntnisnahme von Bleileitungen im Bereich der Trinkwasserleitungen droht unmittelbar die Verwirklichung des Tatbestandes gemäß § 72 Abs. 1 Nr. 7 TrinkwV i. V. m. § 17 Abs. 1 TrinkwV und infolgedessen gemäß § 73 Abs. 1a Nr. 24 i.V.m. Abs. 2 IfSG (Infektionsschutzgesetz) ein Bußgeld von bis zu EUR 25.000,00.
Einfache Fristverlängerungen gemäß § 17 Abs. 2 TrinkwV sind nicht mehr möglich
Bis zum 12.01.2026 konnten Betreiber von Trinkwasseranlagen gemäß § 17 Abs. 2 TrinkwV noch „kurze“ Fristverlängerungen beantragen. Dies setzte voraus, dass ein Nachweis über die Beauftragung eines Fachbetriebs und seiner kapazitätsbedingten späteren Verfügbarkeit zur Beseitigung und zum Austausch betreffender Leitungen vorlag. Entsprechende Anträge mussten jedoch vor dem 12.01.2026 gestellt werden. Diese Übergangsregelung sollte Betreibern ermöglichen, den Austausch bzw. die Stilllegung fristgerecht vorzubereiten und nur in Ausnahmefällen – im Austausch mit dem Gesundheitsamt – eine kontrollierte Sanierung betreffender Anlagen durchzuführen.
Fristverlängerungen gemäß § 17 Abs. 3 TrinkwV bilden eher eine seltene Ausnahme
Die einzig verbliebene Möglichkeit einer Fristverlängerung bis maximal 12.01.2036 ist in § 17 Abs. 3 TrinkwV geregelt und richtet sich an in der Immobilienwirtschaft voraussichtlich kaum vorkommende Anwendungsfälle. Eine Fristverlängerung ist damit keine Lösung für die damit auftretenden Risiken.
Übergreifende Relevanz – Immobilientransaktionen – Vermieter/Mieter – Hausverwaltung – Baugewerbe
Betreiber, die sich mit der Feststellung von Bleileitungen konfrontiert sehen, haben demnach eine aufwändige Aufgabe vor sich: Neben der zügigen Sanierung der Trinkwasseranlage gilt es, besonnen in den Austausch mit dem Gesundheitsamt und den Nutzern der Trinkwasseranlage zu treten. Ein Verschweigen dieser Thematik ist zu vermeiden, da dies erhebliche (finanzielle) Auswirkungen (z.B. Schadenersatz, Stilllegung der Anlage) haben kann.
Für Käufer und Verkäufer von Immobilien sind Bleileitungen von erheblicher Bedeutung. Eine Trinkwasseranlage mit Bleirohren begründet regelmäßig einen Sachmangel der Immobilie. Ähnlich wie bei Asbest oder Hausschwamm sollten Vertragsklauseln und Vorbehalte sorgfältig geprüft werden. In der Praxis wird diese Thematik bei Immobilientransaktionen bislang häufig übersehen und im Rahmen der Due-Diligence-Prüfung nicht bzw. nicht ausreichend berücksichtigt.
Vermieter und WEG-Hausverwalter sind als typische Betreiber von Gebäudewasserversorgungsanlagen in besonderem Maße betroffen. Erlangen sie Kenntnis davon, dass Rohre oder Teile der Trinkwasseranlage aus Blei bestehen oder dies anzunehmen ist, sind sie gemäß § 17 Abs. 5 S. 1 TrinkwV verpflichtet, die betroffenen Verbraucher hierüber zu informieren. Ein Verstoß gegen diese Informationspflicht – sei es durch Unterlassen, unrichtige, unvollständige oder nicht rechtzeitige Information – stellt ebenfalls eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar.
§ 17 Abs. 6 TrinkwV normiert darüber hinaus eine Hinweispflicht, die eine Kontrollfunktion durch das Baugewerbe gewährleistet. Erlangen Wasserversorgungs- und Installationsunternehmen Kenntnis vom Vorhandensein bleihaltiger Leitungen, sind sie zur unverzüglichen Anzeige gegenüber dem Gesundheitsamt verpflichtet. Diese Anzeigepflicht entfällt lediglich dann, wenn das Unternehmen die Kenntnis im Rahmen eines Auftrags zur Stilllegung oder Entfernung der betreffenden Leitungen erlangt.
Betreiber, die Kenntnis von Bleileitungen in ihrer Trinkwasseranlage haben oder erlangen, sind daher zu unverzüglichem Handeln angehalten. Zur Vermeidung ordnungswidrigkeitsrechtlicher Konsequenzen sowie zur Einhaltung der geltenden Anzeige- und Hinweispflichten empfiehlt sich die frühzeitige Einholung rechtlicher Beratung.
Fazit: Fachkundige Beratung einholen, um Haftungsrisiken zu vermeiden
Die Problematik bleihaltiger Trinkwasserleitungen ist vielschichtig und betrifft sämtliche Akteure des Immobilienmarktes . Die rechtlichen und wirtschaftlichen Folgen können erheblich sein. Bei Feststellung von oder Verdacht auf Bleileitungen ist frühzeitige fachkundige Beratung zu empfehlen. Nur so lassen sich Haftungsrisiken minimieren und rechtssichere Lösungen finden.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- Fristablauf 12.01.2026: Die Ordnungswidrigkeit aus § 72 Abs. 1 Nr. 7 TrinkwV i.V.m. § 17 Abs. 1 TrinkwV droht mit Ablauf des 12.01.2026, sofern der Betreiber Kenntnis von den Bleileitungen hat oder erlangt.
- Weitreichende Haftungsrisiken: Bleileitungen begründen regelmäßig einen Sachmangel und betreffen alle an der Immobilie beteiligten Akteure.
- Informations- und Anzeigepflichten: Betreiber müssen betroffene Verbraucher informieren, Installationsunternehmen müssen das Gesundheitsamt benachrichtigen; Verstöße sind bußgeldbewehrt.
