Was ist das Problem?
Das gemeindliche Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB greift grundsätzlich beim Kauf eines Grundstücks (sog. Asset-Deal). Beim Share-Deal hingegen werden nicht die Grundstücke selbst, sondern die Anteile an der grundstückshaltenden Gesellschaft verkauft – ein Kaufvertrag über das Grundstück kommt dabei nicht zustande, sodass der Vorkaufsfall grundsätzlich nicht ausgelöst wird.
Was dabei häufig übersehen wird: Der Share-Deal kann das kommunale Vorkaufsrecht unterlaufen, wenn er den Anschein eines Umgehungsgeschäfts erweckt. Für Kommunen stellt sich dann die Frage nach einer bislang rechtsunsicheren Anwendung der §§ 24, 25 BauGB auf den Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft mit vorkaufsrechtlich belastetem Grundeigentum. Für die Vertragsparteien handelt es sich hingegen um eine Gestaltungsfrage.
Was sagt der BGH – und wo liegt die Grenze?
Laut der BGH-Rechtsprechung kann das Vorkaufsrecht ausnahmsweise auch auf kaufähnliche Vertragsgestaltungen angewendet werden – nämlich dann, wenn ein Umgehungsgeschäft vorliegt (vgl. BGH, Urt. v. 27.01.2012 – V ZR 272/10). Die Hürden sind jedoch hoch: Die Gesellschaft müsste unmittelbar vor ihrer Veräußerung gegründet worden sein, ihr einziger Vermögensgegenstand das betreffende Grundstück sein und sämtliche Anteile auf einmal übertragen werden. Mehrgliedrige Transaktionen oder steuerlich motivierte Teilveräußerungen fallen in der Regel nicht darunter.
Der Hamburger Fall
Im Februar 2024 machte Hamburg Schlagzeilen: Die Stadt beanspruchte beim sog. Freudenberger Areal ein gemeindliches Vorkaufsrecht, obwohl das Grundstück Teil eines Share-Deals war – und erzielte eine außergerichtliche Einigung. Klingt nach Durchbruch – ist es aber nicht. Da es zu keiner richterlichen Entscheidung kam, bleibt der Fall ein politisches Signal, kein belastbarer Präzedenzfall. Die Rechtsunsicherheit für Kommunen und Transaktionsparteien besteht fort.
Der Versuch einer gesetzlichen Regelung scheiterte: Im November 2024 wurde der entsprechende Gesetzentwurf nicht weiterverfolgt. Die Bundesregierung hatte die Erweiterung des Vorkaufsrechts auf Share-Deals zwar grundsätzlich begrüßt, den konkreten Vorschlag wegen der Weite des Anwendungsbereichs und des erforderlichen Erfülllungsaufwands für Verwaltung und Bürger als unverhältnismäßig abgelehnt (vgl. BT-Drs. 20/13638, S. 38).
Neuer Anlauf: Der Referentenentwurf ist da
Am 1. April 2026 hat das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen den Referentenentwurf eines Gesetzes zur Modernisierung des Städtebau- und Raumordnungsrechts (sog. BauGB-Upgrade) veröffentlicht. Das Gesetzgebungsverfahren befindet sich damit wieder auf der ersten Stufe: Die Länder- und Verbändeanhörung läuft aktuell. Der Entwurf greift das Thema Share-Deal gezielt auf: Geplant ist ein neues gesetzliches Erwerbsrecht der Gemeinde (§ 28a BauGB-E), das greift, wenn ein Grundstückseigentümer sich verpflichtet, sein Grundstück gegen Gewährung von Gesellschaftsanteilen in eine Gesellschaft einzubringen und die Gemeinde an diesem Grundstück ein Vorkaufsrecht hätte. Flankiert wird dies durch eine neue Mitteilungspflicht für bestimmte gesellschaftsrechtliche Transaktionen (§ 28b BauGB-E). Ob der Entwurf die Bedenken der Vergangenheit – Unverhältnismäßigkeit, Verwaltungsaufwand – ausräumt, wird die Anhörung zeigen.
Nach Abschluss der Anhörung soll der Entwurf noch vor der parlamentarischen Sommerpause ins Kabinett eingebracht werden. Das Thema bleibt damit rechtspolitisch hochrelevant. Wer Grundstücke in gesellschaftsrechtliche Strukturen einbringt oder aus solchen erwirbt, sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen.
Fazit
Das gemeindliche Vorkaufsrecht ist derzeit beim Share-Deal die Ausnahme. Der Anwendungsbereich ist eng, da die BGH-Rechtsprechung zu Umgehungsgeschäften nur in wenigen, klar umrissenen Konstellationen greift. Der Hamburger Fall hat das illustriert, ohne die Problematik zu klären. Mit dem BauGB-Upgrade-Referentenentwurf steht nun ein konkreter Reformvorschlag im Raum. Ob und in welcher Form er Gesetz wird, bleibt offen. Für Transaktionsparteien und Kommunen lohnt es sich, die Entwicklung im Blick zu behalten.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- Das gemeindliche Vorkaufsrecht greift beim Share-Deal derzeit grundsätzlich nicht; einzige Ausnahme: ein Umgehungsgeschäft gemäß BGH-Rechtsprechung.
- Eine gesetzliche Reform scheiterte 2024; der Referentenentwurf zum BauGB-Upgrade (April 2026) bringt das Thema mit §§ 28a, 28b BauGB-E zurück – die Länderanhörung läuft.
- Die verhältnismäßige Regelung sollen die Länder ermitteln.
