Der Bundestag hatte Ende 2020 gesetzlich klargestellt, dass bei einer behördlich angeordneten Corona-bedingten Schließung eines Geschäfts die Regelungen zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGH grundsätzlich auch auf Gewerbemietverträge und Pachtverträge anwendbar sind.
Dass Gewerbemieter dadurch nicht zwangsläufig einen Anspruch auf Mietanpassung haben, zeigt die Entscheidung des Landgerichts München I vom 25. Januar 2021 zur Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Das Gericht zeigt auf, dass es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt.
Hotel bleibt drei Monate geschlossen
Während der ersten Corona-Welle im Frühling 2020 war der Betrieb von Hotels zu privaten und touristischen Zwecken nach der Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnung ab dem 31. März 2020 zunächst vollständig verboten worden. Ab Mitte Mai 2020 war der Betrieb nur unter erheblichen Einschränkungen wieder möglich. Der Mieter eines Hotelgebäudes entschloss sich, sein Hotel von Anfang April bis Ende Juni 2020 komplett zu schließen und stellte auch die Mietzahlungen in diesen drei Monaten vollständig ein.
Wie der Mieter in dem Verfahren anhand umfangreicher Geschäftszahlen darlegte, sei sein Umsatz aufgrund der Corona-Pandemie eingebrochen. Hätte er das Hotel im April, Mai und Juni nicht geschlossen, wäre die Auslastung des Betriebs um fast 78 Prozent zurückgegangen.
Vermieter fordert ausstehende Mietzahlungen
Der Vermieter forderte die Zahlung der ausstehende drei Monatsmieten in voller Höhe. Insgesamt ging es um mehr als 143.000 Euro. Das Landgericht München I gab dem Vermieter Recht. Er habe Anspruch auf Zahlung der ausstehenden Mieten in voller Höhe. Angesichts der konkreten Umstände des Einzelfalls könne der Mieter keine Mietanpassung aufgrund einer Störung des Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB verlangen, so das Gericht.
Der Anwendungsbereich des § 313 BGB sei zwar eröffnet. Dies wird auch durch die im Dezember 2020 erfolgte Ergänzung des Art. 240 § 7 EGBGB klargestellt. Diese besagt, dass bei staatlichen Maßnahmen zur Pandemie-Bekämpfung, die zu einer eingeschränkten Nutzung von Gewerbeimmobilien führen, eine Störung der Geschäftsgrundlage vermutet werde. Das sah auch das LG München I so. Demnach habe der Mieter auch grundsätzlich Anspruch auf eine Anpassung des Mietvertrags. Eine Vertragsanpassung setze auch keine Existenzgefährdung des Mieters voraus, es komme nur auf die Unzumutbarkeit des Festhaltens am unveränderten Vertrag an. Aber auch die Umstände des Einzelfalls müssen betrachtet werden. Diese führten hier dazu, dass der Mieter verpflichtet wurde, die Miete in voller Höhe zu zahlen, so das Gericht.
Keine Unzumutbarkeit
Der Mieter hatte umfangreiche Zahlen und Daten zu seiner wirtschaftlichen Lage vorgelegt. Aus diesen Zahlen ließ sich eine Unzumutbarkeit der Mietzahlung in voller Höhe nicht ableiten.
Ein Unternehmer müsse Rücklagen bilden, um Umsatzeinbrüche abfedern zu können. Wurde dies versäumt, könne das nicht zu Lasten des Gläubigers, in diesem Fall des Vermieters, gehen. Aufgrund der vorliegenden Zahlen sei es dem Mieter zudem möglich gewesen, entsprechende Rücklagen zu bilden, so die Argumentation des Gerichts.
Weiterhin müsse unterschieden werden, ob der Umsatz- bzw. Nachfragerückgang unmittelbar auf staatliche Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung zurückzuführen ist, oder nur mittelbar wegen eines geänderten Kundenverhaltens. Mittelbare negative Folgen der Pandemie begründen jedenfalls kein Recht auf Vertragsanpassung, wenn sie auf einem freiwilligen Entschluss des Kunden beruhen. So könnte der Rückgang von Hotelbuchungen Folge eines geänderten Kundenverhaltens sein, so das LG München I.
Verteilung des Risikos
Soweit das Risiko einer Pandemie auf die Mietparteien zu verteilen ist, sei eine Quote von 50:50 der Ausgangspunkt, stellte das LG München I weiter fest. Das wirtschaftliche Risiko der Nutzbarkeit der Mietsache treffe beide Parteien. Während der Mieter keine oder nur sehr eingeschränkt Gewinne erzielen könne, könne der Vermieter die Mietsache kaum zum vereinbarten Mietpreis an eine Dritten vermieten.
In dem zu Grunde liegenden Fall sei nur von einem Umsatzrückgang von knapp 78 Prozent auszugehen. Die restlichen 22 Prozent hätte der Mieter immer noch erzielen können, wenn er den Hotelbetrieb nicht komplett geschlossen hätte. Weitere 5 Prozent könnten abgezogen werden, da der Mieter die Zeit für Instandhaltungsarbeiten hätte nutzen können.
Aus den Gewinnen der Vorjahre hätte er Rücklagen bilden und diese jetzt für die Mietzahlungen einsetzen können, formulierte das Gericht. Insgesamt sei der Mietvertrag daher nicht zu Lasten des Vermieters anzupassen, entschied das LG München I.
Staatliche Maßnahmen wie ein angeordneter Lockdown oder Teilschließungen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie führen nicht automatisch dazu, dass ein Gewerbemieter Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags hat. Durch die Anpassung vom 31. Dezember 2020 hat sich die Verhandlungsposition der Mieter zwar verbessert, es kommt jedoch immer auf die Umstände des Einzelfalls an, wie das Urteil des Landgerichts München I deutlich zeigt.
