Ausgangspunkt dieser Entscheidung war – wenig überraschend – eine rechtliche Auseinandersetzung in Berlin.
Für die notarielle Praxis ist diese Entscheidung ein wichtiger Kompass: Es geht um Rechtssicherheit im Grundbuchvollzug ebenso wie um die Vermeidung späterer Auseinandersetzungen.
Der entschiedene Fall: „Beliebige“ Änderung der Teilungserklärung
Im entschiedenen Fall hatte ein Bauträger eine Wohnungseigentumsanlage mit unterschiedlichen Untergemeinschaften (u.a. Beherbergungsbetrieb und Gewerbeeinheiten) geplant. Die Erwerber einer Gewerbeeinheit erteilten im Bauträgervertrag eine umfassende, formularmäßige Vollmacht, die es der Bauträgerin erlaubte, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung „nachträglich beliebig abzuändern“, und verpflichteten sich gleichzeitig, solchen Änderungen zuzustimmen. In der Folge wurden Nachträge beurkundet, die insbesondere die Zahl der Beherbergungseinheiten deutlich erhöhten. Nach Widerruf der Vollmacht verweigerte das Grundbuchamt die Eintragung; die Bauträgerin klagte auf Genehmigung – erfolglos bis zum BGH.
§ 308 Nr. 4 BGB: Zustimmungspflicht als Leistungsänderungsklausel
Der BGH qualifiziert die formularmäßige Zustimmungspflicht als Leistungsänderungsklausel im Sinne von § 308 Nr. 4 BGB und betont zunächst die Verbrauchereigenschaft der Erwerber: Wer eine Einheit zur Vermietung im Rahmen privater Vermögensverwaltung erwirbt, handelt zivilrechtlich regelmäßig als Verbraucher – selbst wenn er umsatzsteuerrechtlich als Unternehmer geführt wird. Die Folge: Änderungsvollmacht und Zustimmungsklausel unterliegen der vollen AGB-Kontrolle.
Besonders wichtig ist die weite Auslegung von § 308 Nr. 4 BGB: Die Norm erfasst nicht nur einseitige Änderungsrechte, sondern auch Klauseln, die dem Verwender über einen Anspruch auf Zustimmung des Vertragspartners faktisch ein Änderungsrecht verschaffen. Bauträgervollmachten und Zustimmungspflichten zur Änderung der Teilungserklärung werden damit gleich streng gemessen.
Triftige Gründe als zwingende Voraussetzung
Der Senat knüpft an seine ständige Rechtsprechung zu Leistungsänderungsklauseln an und verlangt, dass Änderungen für den Vertragspartner kalkulierbar bleiben und seine Interessen angemessen berücksichtigt werden. Dafür genügt es nicht, Änderungen abstrakt oder nur negativ („keine wesentliche Beeinträchtigung“) zu begrenzen. Der BGH fordert ausdrücklich:
- Die Klausel muss erkennen lassen, dass Änderungen nur bei Vorliegen triftiger Gründe zulässig sind.
- Diese triftigen Gründe müssen im Vertrag konkret benannt werden (etwa behördliche Auflagen, Erschließungsfragen, die Beseitigung von Planungsmängeln oder eindeutig definierte Sonderwünsche anderer Erwerber).
- Änderungen der Teilungserklärung dürfen nicht dazu dienen, das vertragliche Äquivalenzverhältnis zulasten des Erwerbers nachträglich zu verschieben.
Die im entschiedenen Fall verwendete Klausel („beliebige“ Änderungen, ohne Katalog triftiger Gründe) hält diesem Maßstab nicht stand und ist insgesamt unwirksam – mit der Folge, dass die Bauträgerin keinen Anspruch auf Genehmigung der Nachträge hat.
§ 242 BGB als „Rettungsanker“? Verbot der geltungserhaltenden Reduktion
Ein weiterer Kernpunkt: Der BGH verwehrt einen Rückgriff auf § 242 BGB. Eine unwirksame AGB-Klausel darf nicht über Treu und Glauben durch eine inhaltlich ähnliche Pflicht ersetzt werden. Dies wäre eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion, die es dem Verwender ermöglichen würde, zunächst „groß“ zu formulieren und sich im Streitfall auf den vermeintlich zulässigen Kern zurückzuziehen. Der Senat hält klar fest: Die Bauträgerin muss die Konsequenzen ihrer Klauselgestaltung tragen; eine selbstständige Zustimmungspflicht aus § 242 BGB kommt nur ausnahmsweise in Betracht – hier gerade nicht.
Fazit
BGH V ZR 91/25 setzt klare Leitplanken: Bauträgervollmachten und Zustimmungsklauseln zu Änderungen der Teilungserklärung müssen auf triftige, konkret benannte Gründe gestützt sein; weite, unbestimmte Änderungsbefugnisse sind bei Verbrauchern regelmäßig unwirksam. Das Urteil schärft den Blick für das Äquivalenzverhältnis im Bauträgervertrag und bestätigt, dass unwirksame AGB nicht über § 242 BGB „gerettet“ werden können. Für Bauträger, Erwerber und Berater lohnt sich die Investition in eine sorgfältige, projektbezogene Vertragsgestaltung – sie vermeidet Vollzugsprobleme, reduziert Streitpotenzial und schafft Rechtsklarheit.
- Bauträgervollmachten und Zustimmungspflichten zur Teilungsänderung unterliegen strenger AGB-Kontrolle nach § 308 Nr. 4 BGB.
- Triftige Gründe müssen im Vertrag klar benannt und als Voraussetzung jeder Änderung ausgestaltet werden.
- Präzise notarielle Gestaltung sichert Projektflexibilität, Erwerberschutz und einen reibungslosen Grundbuchvollzug.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- BGH V ZR 91/25 verlangt klar benannte triftige Gründe für formularmäßige Änderungsvollmachten und Zustimmungsklauseln zur Teilungserklärung.
- Weite „Blankovollmachten“ sind gegenüber Verbrauchern regelmäßig unwirksam; ein Rückgriff auf § 242 BGB scheidet regelmäßig aus.
- Notare sollten Bauträgervollmachten funktional begrenzen, triftige Gründe definieren und Musterklauseln an die neue Rechtsprechung anpassen.
