Das Wohnungseigentumsgesetz wurde seit 1951 kaum verändert. Eine Modernisierung war deshalb in einigen Punkten dringend notwendig. Die aktuelle Reform des WEG bringt eine Reihe von Änderungen für Wohnungseigentümer und Hausverwalter mit. Zu den wichtigsten Änderungen zählen:
- Vereinfachung von Sanierung und Modernisierung
- Anspruch auf zertifizierte Verwalter
- Befugnisse des Verwalters
- Verwaltungsbeirat
Sanierung und Modernisierung
Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum lassen sich nach der Reform leichter durchsetzen. Die Maßnahmen können nun mit einfacher Mehrheit der Wohnungseigentümer beschlossen werden. Die Einstimmigkeit ist nicht mehr notwendig.
Damit ändert sich auch die Kostenverteilung. Die Kosten müssen von den Wohnungseigentümern übernommen werden, die für die Maßnahmen gestimmt haben. Wurde die Maßnahmen aber mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, werden die Kosten auf alle Eigentümer gemäß ihres Miteigentumsanteils verteilt. Das gilt auch, wenn sich die Kosten der Maßnahme in einem angemessenen Zeitraum amortisieren. Sind die baulichen Maßnahmen jedoch mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden, sollen sie nicht auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden können
Zudem wird Eigentümern auch ein Anrecht auf bestimmte bauliche Änderungen auf eigene Kosten eingeräumt, wenn sie beispielsweise der Barrierefreiheit, dem Einbruchsschutz oder der E-Mobilität dienen.
Wohnungseigentümer können nun auch Sondereigentum an Einrichtungen außerhalb des Gebäudes, wie Pkw-Stellplatz, Terrasse oder Garten erwerben.
Anspruch auf zertifizierte Verwalter
Ein verpflichtender Sachkundenachweis für gewerbliche Verwalter wurde zwar lange diskutiert, hat sich aber nicht durchgesetzt. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen. Ein zertifizierter Verwalter muss durch Prüfung vor einer Industrie- und Handelskammer nachweisen, dass er die erforderlichen Kenntnisse und Fähigkeiten für die Verwalter-Tätigkeit mitbringt. Da das Zertifizierungsverfahren noch entwickelt werden muss, besteht der Anspruch auf zertifizierte Verwalter erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, also ab dem 1. Dezember 2022.
Verwalter, die bereits vor der Reform bestellt waren, gelten für weitere dreieinhalb Jahre als zertifiziert.
Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter kann bei kleineren Wohnanlagen mit weniger als 9 Eigentumswohnungen in Eigenverwaltung entfallen. Verlangt in solchen Fällen aber mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer einen zertifizierten Verwalter, muss er bestellt werden.
Befugnisse der Verwalters
Die Befugnisse der Verwalters haben sich durch die Reform erhöht. Bei Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung kann er alleine ohne Beschlussfassung der Eigentümer entscheiden. Das können beispielsweise kleinere Reparaturen aber auch der Abschluss von Versorgungs- oder Dienstleistungsverträgen sein. Wie weit die Kompetenzen des Verwalters reichen sollen, können die Wohnungseigentümer vertraglich festlegen.
Verwalter können die Wohnungseigentümergemeinschaft im Außenverhältnis vertreten. Dieser Vertretungsmacht sind allerdings Grenzen gesetzt. Für den Abschluss eines Darlehensvertrags oder Grundstückskaufvertrags ist ein Beschluss der Gemeinschaft notwendig.
Der Verwalter erhält durch die Reform jedoch nicht nur mehr Befugnisse – die Eigentümergemeinschaft kann ihn auch einfacher abberufen. Die Abberufung des Verwalters ist jetzt ohne wichtigen Grund möglich. Sechs Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.
Verwaltungsbeirat
Gleichzeitig wird der Verwaltungsbeirat gestärkt. Seine Aufgabe ist nicht nur den Verwalter bei seiner Arbeit zu unterstützen, er soll ihn auch kontrollieren. Zudem kann die Zahl der Beiratsmitglieder jetzt flexibel gehandhabt werden.
Die „Starre“ vieler Wohnungseigentümer aufgrund des bisher bestehenden Einstimmigkeitserfordernisses bei baulichen Änderungen, wird mit der Reform aufgebrochen. So können jetzt (energetische) bauliche Änderungen (wie E-Auto-Anschluss etc.) leichter durchgesetzt werden (auch zur Umsetzung der Klimawende). Hintergrund der neuen Mehrheitsverhältnisse ist, dass zum einen sichergestellt wird, dass erforderliche Änderungen möglich werden, aber zum anderen einzelne Eigentümer nicht finanziell überfordert werden, falls sie dagegen stimmen (müssen). Zudem wird mit der Reform die Verwaltung professionalisiert. Sie wird in der Zukunft handlungsfähiger.
