Die Nutzungsverträge mit den Landeigentümern sind Kernstück eines jeden Windkraft- und PV-Projekts. Banken, Investoren und schlicht die Wirtschaftlichkeitsrechnung erfordern verlässliche Mindestvertragslaufzeiten von 20, 30 Jahren. Ausgerechnet die rechtsverbindliche Vereinbarung der festen Laufzeit ist durch die bisherigen gesetzlichen Regelungen jedoch mit Hürden verbunden. Diese werden nun maßgeblich gesenkt.
Textform statt Schriftform für Grundstückmietverträge
Statt der bisher erforderlichen Schriftform, reicht nach § 578 Abs. 1 BGB n. F. i.V.m. § 550 BGB ab dem 1. Januar 2025 die Vereinbarung des Vertrags in Textform, um die ordentliche Kündigung während der festen Laufzeit auszuschließen. Was Textform bedeutet, richtet sich nach § 126b BGB. Der Vertragsinhalt muss lesbar sein, der Abschluss ist also per E-Mail, Unterschrift auf einem eingescannten Vertrag, elektronischer Signatur usw. möglich. Wichtig: Der Vertrag muss unverändert wiedergegeben und gespeichert werden können, er sollte also per E-Mail oder auf einem Datenträger als PDF oder Bilddatei übersandt werden. Der Abschluss, also Verbindlichkeit und Vollständigkeit des Vertrags, muss erkennbar sein, idealerweise durch eine (z.B. digitale oder eingescannte) Unterschrift unter dem Vertragstext. Um der Textform zu entsprechen, muss zwischen Anlagen und Vertragstext eine klare Verbindung bestehen.
Achtung bei Nachträgen
Bei Nachträgen sollte weiterhin darauf geachtet werden, eine unzweideutige Verbindung zum Ursprungsvertrag herzustellen. Der Ursprungsvertrag ist genau zu benennen. In der Präambel ist klarzustellen, dass der Nachtrag den bisherigen Vertrag nur teilweise ändert und der Vertrag im Übrigen samt eventuell bestehender früherer Nachträge aufrecht erhalten bleibt.
Hinweis: Enthält der Nutzungsvertrag eine eigene Schriftformklausel, muss der Nachtrag weiterhin schriftlich abgeschlossen werden, um wirksam zu sein.
Was gilt für bereits abgeschlossene Verträge?
Für vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossene Landnutzungsverträge gibt es eine Übergangsfrist. Die Absenkung des Schriftform- auf ein Textformerfordernis gilt für diese erst ab dem 2. Januar 2026. Verträge die vor dem Inkrafttreten des Bürokratieentlastungsgesetzes IV abgeschlossen worden sind und nicht der Schriftform genügen, sind also bis einschließlich 1. Januar 2026 weiterhin ordentlich kündbar, auch wenn sie der Textform genügen.
Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn der vor dem 1. Januar 2025 abgeschlossene Vertrag durch einen Nachtrag im laufenden Jahr 2025 wirksam geändert wird. In diesem Fall unterfällt der gesamte Vertrag dem neuen § 578 Abs. 1 BGB und ist nur noch ordentlich kündbar, wenn er nicht nur keine Schriftform, sondern auch keine Textform wahrt. Voraussetzung ist, dass der Nachtrag unter Berücksichtigung etwaiger Formerfordernisse aus dem Vertrag wirksam vereinbart wird.
Die Anforderungen für Nutzungsverträge mit fester Laufzeit sind deutlich „herabgestuft” worden. Gleichwohl ist bei Abschluss des Vertrags und eventueller Nachträge Sorgfalt geboten: Immerhin die Textform – im Sinne des BGB – muss gewahrt sein, um die ordentliche Kündbarkeit des Vertrags für die vereinbarte Laufzeit auszuschließen. Bis einschließlich 1. Januar 2026 sind zudem Übergangsfristen zu beachten.
Für Fragen rund um Nutzungsverträge für PV- und Windprojekte stehen Ihnen unsere Experten für Erneuerbare Energien Dominik von Wissel, Dr. Sophie Schierning und Dr. Florian Brem jederzeit gerne zur Verfügung.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- am 1. Januar 2025 tritt das Bürokratieentlastungsgesetz in Kraft
- das Schriftformerfordernis für Landnutzungsverträge wird aufgeweicht
- für die Vereinbarung einer festen Laufzeit genügt ab 2025 die Textform
