Die Mieter haben keinen Anspruch, wenn Landesregierungen die Umsetzung der Mietpreisbremse nicht erfolgte. Auch wenn die Mieter dadurch zu hohe Mieten gezahlt haben, haben sie keine Schadenersatzansprüche gegen die Landesregierung. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 28. Januar 2021 entschieden (Az.: III ZR 25/20).
In dem konkreten Verfahren ging es um einen Fall aus Hessen. Ein Ehepaar aus Frankfurt hatte eine 67-Quadratmeter-Wohnung gemietet. Es hätte von dem 2015 eingeführten Gesetz zur Mietpreisbremse profitieren können. Danach können die Länder für einzelne Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Mieten per Verordnung deckeln. Für bis zu fünf Jahren dürfen die Mieten in solchen Gebieten bei Abschluss eines Mietvertrags nur maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen – Ausnahmen gibt es für Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen.
Verordnung zur Mietbegrenzung nicht korrekt umgesetzt
Das Ehepaar aus Frankfurt hätte so monatlich rund 200 Euro weniger Miete zahlen müssen, wenn die hessische Landesregierung die Mietenbegrenzungsverordnung korrekt umgesetzt hätte. Da ihr bei der Umsetzung jedoch ein gravierender handwerklicher Fehler unterlaufen war und sie keine ausreichende Begründung für die Mietbegrenzung lieferte, greift die Mietpreisbremse in Hessen nicht. Der Vermieter konnte deshalb auch zu Recht 200 Euro mehr Miete von dem Ehepaar verlangen.
Schadenersatzklage scheitert vorm BGH
Die Mieter zahlen aufgrund des Fehlers der Landesregierung zwar eine erhöhte Miete, einen Anspruch auf Schadenersatz von der Landesregierung haben sie aber nicht. Das musste ein Rechtsdienstleister, an den das Ehepaar seinen Anspruch übertragen hatte, vor dem BGH in letzter Instanz nun erfahren.
In einem Vorprozess hatte der zunächst die Vermieter auf Rückzahlung der überhöhten Miete in Anspruch genommen. Diese Klage scheiterte jedoch, weil die Mietbegrenzungsverordnung aufgrund der fehlenden Begründung unwirksam ist. Daraufhin machte der Kläger gegen das Land Hessen einen Rückzahlungsanspruch geltend. Mit der fehlerhaften Verordnung habe das Land seine Amtspflicht verletzt. Die Klage blieb ebenfalls ohne Erfolg.
Der BGH stellte klar, dass ein Amtshaftungsanspruch gemäß § 839 BGB voraussetze, dass ein Amtsträger seine Amtspflicht gegenüber einen „Dritten“ verletzt hat. Der Gesetzgeber nehme jedoch Aufgaben gegenüber der Allgemeinheit wahr. „Dritte“ seien in der Regel keine einzelnen Personen oder Personengruppen und die Mietpreisbremse kein Einzelfallgesetz. Sie betreffe nicht einzeln identifizierbare Mieter und Vermieter, sondern einen unüberschaubar großen nicht individuell begrenzten Personenkreis. Daher könne auch keine konkret personenbezogene Amtspflicht verletzt werden.
Fehlerhafte Umsetzung der Mietpreisbremse
Das Urteil des BGH ist von weitreichender Bedeutung. Denn neben Hessen wurden die ursprünglichen Mietpreisbremsen-Verordnungen auch in Bayern, Hamburg, Baden-Württemberg, NRW, Rheinland-Pfalz, Brandenburg und Niedersachsen für unwirksam erklärt und mussten neu erlassen werden.
Für die Vermieter tritt jetzt mehr Rechtssicherheit ein. Ohne wirksame Verordnung müssen sie die Mietpreise in den betroffenen Regionen nicht begrenzen.
Mieter haben keinen Anspruch, wenn die Länder die Mietpreisbremse nicht korrekt umgesetzt haben. Ein Schadenersatzanspruch besteht weder gegen Vermieter noch gegen den Staat.
