Die Situation
Gewerbliche Mieter, seien es die Mieter von Hotels, Gaststätten oder sonstigen Gewerbebetrieben, stehen vor existentiellen Herausforderungen. Eine vergleichbare Krise hat es bislang nicht gegeben. Die wenigsten Verträge enthalten Regelungen, die die aktuelle Situation berücksichtigen.
Können sich die Mieter auf so etwas wie höhere Gewalt berufen? Besteht die Möglichkeit auch aus anderen Gründen, die Mietzahlungen einzustellen oder zu mindern?
Hier eine kurze Entscheidungshilfe. Sie soll eine erste Grundlage sein und zwar weniger für zeit- und kostenintensive Klagen, sondern für sinnvolle Gespräche zwischen Mieter und Vermieter.
Höhere Gewalt (sogenannte Force-Majeure-Klausel)
Viele Verträge enthalten mittlerweile Klauseln zu höherer Gewalt, die Streitigkeiten und/oder Auslegungsrisiken in diesem Falle vorbeugen sollen.
Diese Klauseln müssen ausdrücklich im Mietvertrag vorhanden sein, wenn sich der Mieter darauf berufen will. Ist eine solche Klausel nicht im Mietvertrag enthalten, gibt es für den Mieter auch keine Berufung auf höhere Gewalt.
Aber auch wenn diese Klausel enthalten ist, bleiben viele Fragen offen.
Höhere Gewalt ist definiert als ein „…von außen kommendes, keinen betrieblichen Zusammenhang aufweisendes, auch durch die äußerste vernünftigerweise zu erwartende Sorgfalt nicht abwendbares Ereignis“.
Findet man eine Klausel zu höherer Gewalt, ist man also schon weiter. Je abstrakter diese Klauseln allerdings beschrieben sind, umso schwieriger wird es. Die Klauseln sind nämlich danach auszulegen, ob das Corona-Virus, das heißt eine Pandemie, als „höhere Gewalt“ tatsächlich einzustufen ist. Hier gab es im Zusammenhang mit dem Ausbruch des SARS-Virus in den Jahren 2002/2003 Vertragsanpassungen. SARS wurde als Seuche als höhere Gewalt eingestuft. Liegen solche Formulierungen im Gewerbemietvertrag vor, spricht viel dafür, dass auch Corona als höhere Gewalt einzustufen ist.
Entfallen der Mietzahlungspflicht wegen Unmöglichkeit
Die Pflicht des Mieters zur Zahlung entfällt, wenn dem Vermieter die Erfüllung seiner Leistungspflichten unmöglich ist (§ 275 BGB).
So hat zwar die Bundesregierung angeordnet, dass Übernachtungsmöglichkeiten in Hotels zu touristischen Zwecken untersagt sind, dadurch wird es dem Vermieter jedoch nicht unmöglich, seine Leistungspflichten zu erbringen.
Vor diesem Hintergrund kommt eine Befreiung der Mietzahlungspflicht wegen Unmöglichkeit nicht in Betracht.
Dies kann sich ändern, wenn eine Ausgangssperre verhängt beziehungsweise gänzlich Übernachtungen in Hotels verboten werden, sodass niemand mehr das Hotel aufsuchen kann.
Hier ist dann zu untersuchen, ob ein Fall der Unmöglichkeit vorliegt, weil ja dem Vermieter die Erfüllung seiner Leistungspflichten unmöglich ist.
Es kann aber auch ein sogenannter Mietmangel vorliegen. Dann müsste die durch Corona bedingte Einschränkung der Vermietung einen Mangel darstellen. Diese Frage ist nur schwierig zu beantworten. Dazu findet sich in den meisten Mietverträgen die Regelung, dass eine Mietminderung nur dann möglich ist, wenn der Mangel zuvor rechtskräftig festgestellt oder unbestritten ist.
Vor diesem Hintergrund scheidet eine kurzfristige Lösung aus.
Die Frage, ob ein Mangel überhaupt vorliegt, der zur Minderung berechtigt, dürfte im Ergebnis zu verneinen sein, da die Beschränkung zur Übernachtung ja nicht auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruht. Die Anordnung der Bundesregierung dürfte eine betriebsbezogene Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen, die keinen Mangel der Hotelimmobilie rechtfertigt.
Eigenmächtige Einstellung oder Reduzierung der Mietzahlung
Nach der neuen gesetzlichen Lage ist es den Mietern gestattet, bis auf weiteres die Miete zu reduzieren, ohne dass ein Sonderkündigungsrecht des Vermieters eingreift.
Im zwischenzeitlich in Kraft getretenen Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 heißt es:
„(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.
Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen.
Die Glaubhaftmachung von Auswirkungen der COVID-19-Pandemie ist dort einfach, wo es zu behördlich angeordneten Ladenschließungen kommt. In allen anderen Bereichen ist der Zusammenhang glaubhaft zu machen.
Sowohl nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht als auch nach § 313 BGB, kann die Miete nicht ohne weiteres auf Null gesetzt werden.
Es spricht viel dafür, dass sich mit den Geschäftsschließungen maßgeblich das Geschäftsrisiko des Mieters verwirklicht. Zumal zu berücksichtigen ist, dass es sich um Dauerschuldverhältnisse handelt. In diesem Rahmen wird der Mieter den Vermieter, außer bei der Umsatzmiete, auch nicht an seinen Gewinnen der Vorjahre hat partizipieren lassen.
Die Rechtslage ist derzeit ungeklärt. Da aber letztlich beide Parteien ein Interesse daran haben dürften, das Vertragsverhältnis durch die Krise zu bekommen, ist dringend anzuraten, eine einvernehmliche Lösung zu finden. Aus reiner Vermietersicht kann möglicherweise auch schlicht abgewartet werden. Die politisch-juristische Diskussion scheint jedenfalls gerade erst begonnen.
Irgendwann muss die einbehaltene Miete natürlich auch nachgezahlt werden.
Wegfall der Geschäftsgrundlage
Dieses Rechtsinstitut schlummerte bislang eher im Verborgenen. Die Rechtsprechung hierzu ist dürftig und die Frage der Anwendbarkeit auf Gewerbemietverträge in Zeiten von Corona wird unterschiedlich diskutiert. Aus unserer Sicht kommt die Anwendung des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB in Betracht. Mieter und Vermieter dürften bei Vertragsschluss stillschweigend angenommen haben, dass die Nutzung der Hotelimmobilie während der Vertragslaufzeit grundsätzlich ungestört möglich sein wird. Diese Erwartung hat sich nicht realisiert mit dem Ergebnis, dass primär der Mietvertrag durch die Parteien einvernehmlich anzupassen ist. Kommt eine derartige Anpassung nicht zustande, kann unter Umständen Raum für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch eine der Vertragsparteien gegeben sein.
Praxistipp
Es gibt tatsächlich einige vertragliche oder rechtliche Möglichkeiten. Sämtliche Möglichkeiten werden aber leidenschaftlich diskutiert und niemand hat die Zeit, seine auch wohldurchdachte und wohlgeprüfte Rechtsauffassung vor Gericht überprüfen zu lassen. Das dauert Jahre und kostet viel Geld. In der Praxis haben sich aber bereits viele Verhandlungen bewährt, die die oben aufgelegten Argumente zugrunde gelegt haben.
Jedem Vermieter ist eine – wenn auch temporäre – Vertragsanpassung lieber als eine Insolvenz des Mieters mit einem unüberschaubaren Schaden und Mietausfall für den Vermieter.
Weitere Hinweise zu diesem und anderen gesellschaftsrechtlichen Themen findet man auch auf meinem Youtube-Kanal „Recht hat er!“, insbesondere hier.
