Bei den Kaufvertragsverhandlungen stehen typischerweise der Kaufpreis und gegebenenfalls noch Maklergebühren im Fokus. Die steuerlichen Auswirkungen beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien werden häufig erst spät ins Kalkül gezogen.
I. Beim Erwerb der Immobilie (aus Käufersicht)
Der Käufer zahlt beim Erwerb einer Immobilie die sog. Vermögensübertragungssteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados“, kurz „ITP/AJD“). Sie entspricht in groben Zügen der in Deutschland bekannten Grunderwerbsteuer. Der Steuersatz schwankt von Region zu Region. Er wird von der jeweiligen autonomen Gemeinschaft („Comunidad Autónoma“) festgesetzt und liegt z.B. auf den Balearischen Inseln bei derzeit zwischen 8 und 11,5% (je nach Wert der Immobilie) und in Andalusien bei 7%. Es gibt vom Regelsatz abweichende Steuersätze z.B. für schwerbehinderte Personen, kinderreiche Familien, u.ä.
Die Bemessungsgrundlage für diese Steuer wird seit Anfang 2022 mit einer neuen Methode ermittelt. Maßgeblich ist entweder der sog. Referenzwert („valor de referencia“), der vom zentralen Katasteramt jährlich festgesetzt und veröffentlicht wird oder der in der notariellen Urkunde vereinbarte Kaufpreis, je nachdem welcher Wert der höhere ist. Hier gibt es also u.U. einen steuerlichen Gestaltungsspielraum.
Wenn der Verkäufer nicht steuerlich in Spanien ansässig ist, muss der Käufer einen Betrag in Höhe von 3 % des Kaufpreises einbehalten und an das zuständige Finanzamt abführen. Es handelt sich dabei um eine Zahlung à-conto der Einkommensteuerschuld des Verkäufers. Denn der Verkäufer muss beim Verkauf einen etwaigen Veräußerungsgewinn als Einkommen versteuern (Einzelheiten siehe nachfolgend im Abschnitt II.)
Sowohl für die Vermögensübertragungssteuer (ITP/AJD) als auch für den 3-prozentigen Einbehalt sind kurze Fristen zu beachten.
II. Veräußerung einer Immobilie (aus Verkäufersicht)
Auf den Verkäufer einer Immobilie kommen im Regelfall zwei verschiedene Steuerpflichten zu, nämlich
- die Wertzuwachssteuer der Gemeinde („Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“), auch „plusvalía municipal“ genannt;
- die Einkommensteuer für Nichtresidenten („Impuesto sobre la Renta de no Residentes“).
(i) Die Wertzuwachssteuer wird ausschließlich auf den Wertzuwachs des Grund und Bodens bezogen. Seit November 2021 gibt es eine neue Rechtsgrundlage für die Berechnung dieser Steuer. Früher wurde die Steuer ausschließlich auf der Basis des sog. Katasterwertes für den Grund und Boden berechnet (der Katasterwert wurde dabei in Abhängigkeit von der Dauer der Haltezeit – max. 20 Jahre – mit einem von der Gemeinde festgesetzten Koeffizienten multipliziert). Diese Berechnungsmethode gilt zwar im Prinzip nach wie vor, aber nach aktueller Rechtslage kann der Verkäufer eine andere Berechnungsmethode wählen. Er kann nämlich heute auch den tatsächlich erzielten Veräußerungsgewinn (bezogen auf Grund und Boden) als Berechnungsgrundlage angeben. Das bedeutet insbesondere, dass auf den Verkäufer keine Wertzuwachssteuer zukommt, wenn er ein Objekt mit Verlust verkauft.
(ii) Wie oben schon erwähnt, hat der Verkäufer darüber hinaus einen möglichen Veräußerungsgewinn (bezogen auf die Immobilie insgesamt) als Einkommen zu versteuern. Der Steuersatz beträgt für Nichtresidenten (aus der Europäischen Union) stets 19%. Kosten, die mit dem Erwerb oder dem Verkauf der Immobilie in Zusammenhang stehen, können abgezogen werden. Deshalb ist es wichtig, die entsprechenden Belege gut aufzubewahren.
Der Betrag in Höhe von 3% des Kaufpreises, den der Käufer vom Kaufpreis einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen hat, wird auf die Steuerschuld des Verkäufers angerechnet. Wenn der Verkäufer keinen Veräußerungsgewinn realisiert, kann er die Erstattung des Einbehalts (ganz oder teilweise) beantragen.
Die Steuern beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Spanien können einen beträchtlichen Umfang ausmachen. Deshalb sind sie bei der Preiskalkulation sowohl vom Käufer wie auch vom Verkäufer unbedingt zu berücksichtigen. Verkäufer können die Steuerlast durch bestimmte Anschaffungskosten mindern, müssen dafür aber die entsprechenden Belege vorhalten.
