Die Bilder sind noch gegenwärtig: Verwaiste Fußgängerzonen, geschlossene Geschäfte, dunkle Restaurants. Der Lockdown und die behördlich angeordnete Schließung der Geschäfte hat Gewerbetreibende vielfach hart getroffen. Zumal sie die Miete für ihre gewerblich angemieteten Räume weiter zahlen müssen – auch wenn die Ladenlokale geschlossen werden mussten.
Keine außerordentliche Kündigung wegen Mietrückstand
Zur Abminderung der Folgen aufgrund Covid-19 hatte der Gesetzgeber lediglich beschlossen, dass ein Mieter nicht außerordentlich gekündigt werden darf, wenn er die Miete von April bis Juni 2020 aufgrund der Folgen von Corona nicht zahlt. Erlassen wurde ihm die Mietzahlung per Gesetz dadurch allerdings nicht. Ausstehende Mietzahlungen müssen beglichen werden.
Daran ändert auch nichts, dass die Schließung der Geschäfte behördlich angeordnet wurde. Das Landgericht (LG) Heidelberg hat in einem der ersten Urteile zu dieser Thematik entschieden, dass der Beklagte die Miete für seine Geschäftsräume zahlen muss (Az.: 5 O 66/20).
Kein Anspruch auf Mietminderung
In dem zu Grunde liegenden Fall hatten Mieter und Vermieter einen gewerblichen Mietvertrag über Verkaufs- und Lagerräume geschlossen. In Folge des Lockdowns musste der Mieter das Geschäft vom 18. März bis 19. April 2020 schließen. Die Miete für April zahlte der Mieter nicht. Dagegen klagte der Vermieter – mit Erfolg.
Das LG Heidelberg entschied mit Urteil vom 30. Juli 2020, dass der Mieter den gesamten ausstehenden Mietzins zahlen muss. Er könne keine Mietminderung geltend machen und sich auch nicht auf einen Fall der Unmöglichkeit oder Störung der Geschäftsgrundlage berufen, führte das Gericht aus.
Lockdown ist kein Sachmangel
Die Miete könne nach § 536 Abs.1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemindert werden, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweise, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder erheblich einschränkt. Die behördlich angeordnete Schließung des Geschäfts habe jedoch nichts mit der Beschaffenheit der Mietsache zu tun, sondern nur mit dem Geschäftsbetrieb und dem Publikumsverkehr, der eine erhöhte Ansteckungsgefahr mit sich bringt, so das LG Heidelberg. Hier liege ein typisches Risiko für den Mieter vor. Der Vermieter sei nur in der Pflicht, die Mietsache in einem Zustand zu halten, der die vertragsgemäße Nutzung ermöglicht. Zudem sei die Nutzung der Räumlichkeiten als Lager oder für den Internet-Handel weiter möglich gewesen.
Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit vor, führte das Gericht weiter aus. Unmöglichkeit ist nach § 275 BGB dann gegeben, wenn die Leistung für den Mieter und für jedermann unmöglich ist. Der Vermieter müsse in diesem Zusammenhang nur eine Gebrauchsmöglichkeit verschaffen. Eine Störung, die die Nutzung des Mieters betrifft, berechtigte diesen nicht zur Aussetzung der Mietzahlungen.
Störung der Geschäftsgrundlage
Auch eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage komme in dem vorliegenden Fall nach Ansicht des Gerichts nicht in Betracht. Es könne nicht festgestellt werden, dass das Festhalten an dem Vertrag für den Mieter unzumutbar sei.
Diese Unzumutbarkeit könne in anderen Fällen aber vorliegen. Dazu müsse der Mieter jedoch substanziiert darlegen, dass er in der Existenz gefährdet oder zumindest in einem Ausmaß wirtschaftlich betroffen ist, dass das Festhalten an dem unveränderten Mietvertrag für ihn unzumutbar wäre. Die Darlegungslast für den Mieter sei dabei aber hoch. Lediglich ein Umsatzrückgang sei dafür zu wenig, so das Gericht.
Fazit
Das Risiko der behördlichen angeordneten Schließung trägt der gewerbliche Mieter. Im Einzelfall kann für ihn aber das Festhalten am Mietvertag wegen Störung der Geschäftsgrundlage unzumutbar sein.
