Mit der Umsetzung der Änderungen der vierten EU-Geldwäsche-Richtlinie in der Geldwäsche- und Terrorismusbekämpfung verschärft der Gesetzgeber nun erneut das Geldwäschegesetz. Eine wesentliche Änderung ist, dass die geldwäscherechtlich Verpflichteten über ein ihrer Geschäftstätigkeit angemessenes Risikomanagement verfügen müssen. Zu diesen Verpflichteten gehören besonders Immobilienunternehmen, denn die Immobilienbranche ist anfällig und bedarf deshalb des besonderen Schutzes.
Geldwäsche und Immobilienwirtschaft?
Laut einer Studie der Universität Halle eignen sich besonders Investitionen in Immobilien für Geldwäsche. Die Möglichkeiten in der Branche sind vielseitig. Gemäß der zitierten Studie gehört die Immobilienbranche zum Nichtfinanzsektor. Allein diesem Bereich werden insgesamt 28.000 Verdachtsfälle pro Jahr zugerechnet. Dies entspreche einem Volumen von 30 Milliarden Euro. Den Inhalt der Studie finden Sie hier.
Immobilienunternehmen wurden deshalb auch schon nach bisherigem Recht dazu verpflichtet, bei der Bekämpfung gegen Geldwäsche mitzuwirken. Schon seit einiger Zeit war die Immobilienwirtschaft verpflichtet, die Identität der Interessenten festzustellen. Dies führte vermehrt zu Unverständnis bei den Interessenten und einem erhöhten Verwaltungsaufwand für die Makler.
Identifikation bei ernsthaftem Interesse
Für Immobilienmakler gibt es eine weitere Änderung: Die Vertragsparteien des Kaufgegenstandes müssen vom Immobilienmakler identifiziert werden. Dies hat zu erfolgen, sobald der Vertragspartner des Maklervertrages ein ernsthaftes Interesse an der Durchführung des Immobilienkaufvertrages äußert und die Kaufvertragsparteien bestimmt sind. Von einem ernsthaften Kaufinteresse ist spätestens dann auszugehen, wenn eine der Kaufvertragsparteien von der anderen Kaufvertragspartei (gegebenenfalls über Dritte) den Kaufvertrag erhalten hat.
Verpflichtung zur Einführung eines Risikomanagements
Zu beachten ist, dass das Geldwäschegesetz nicht erst greift, wenn ein konkreter Verdacht auf Geldwäsche besteht. Vielmehr hat das Gesetz vorbeugenden Charakter. So sollen Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung von Anfang an verhindert werden. Aus diesem Grund verpflichtet der Gesetzgeber Immobilienmakler und die Immobilienwirtschaft dazu, ein geeignetes Risikomanagement einzuführen.
Das Risikomanagement in der Immobilienbranche soll durch eine Risikoanalyse und interne Sicherungsmaßnahmen gewährleistet werden. Auf der Ebene der internen Sicherungsmaßnahmen werden Ausarbeitungen von internen Grundsätzen, Verfahren und Kontrollen verlangt.
Stark erhöhte Bußgelder für Geldwäsche in der Immobilienwirtschaft
Um die Einhaltung der neuen gesetzlichen Vorgaben sicherzustellen, wird der Bußgeldrahmen für geldwäscherechtliche Verstöße stark erhöht. Konnte bislang ein Bußgeld von höchstens 100.000 Euro verhängt werden, sind künftig Summen bis zum Zweifachen des durch den Verstoß erlangten wirtschaftlichen Vorteils (maximal 1 Million Euro) möglich.
Compliance-Management-Systeme in der Immobilienwirtschaft
Jedes Immobilien- und/oder Bau-Unternehmen muss selbst dafür sorgen, dass es nicht zur Geldwäsche missbraucht wird. Ein erlebter Missbrauch kann nicht nur zu erheblichen Strafen, sondern auch zu einem Imageverlust führen. Um hier vorzubeugen, müssen konkrete Sorgfaltspflichten berücksichtigt werden. Um diese Sorgfaltspflichten und das Risikomanagement vereinen zu können, eignet sich ein Compliance-Management-System (CMS) – besonders für die Immobilienwirtschaft.
Sorgfaltspflichten
Zu den Sorgfaltspflichten für Player der Immobilienwirtschaft gehören:
- die Identifizierungspflicht bei Barbeträgen ab 10.000 Euro,
- die Speicherung der Daten für fünf Jahre,
- die Meldepflicht von Verdachtsfällen auf Geldwäsche sowie
- die Schulung der Mitarbeiter der Immobilienunternehmen über Geldwäsche und Betrugshandlungen.
Auf den ersten Blick sehen viele Immobilien-Unternehmen Compliance als störendes System, das eher blockiert als voranbringt. Auf den zweiten Blick allerdings gibt es enorme Gewinne für Immobilien-Unternehmen, die eine Compliance-Kultur entwickelt haben.
Gründe für Compliance in der Immobilienwirtschaft
Compliance kann Immobilien-Unternehmen vor Strafen und Bußgeldern schützen. Das Geldwäschegesetz sieht erhebliche Geldbußen und sogar Haftstrafen vor. Durch ein funktionierendes Compliance-Management-System ist es möglich nachzuweisen, dass alle zur Verfügung stehenden Mittel genutzt wurden, um ein Fehlverhalten im Unternehmen zu verhindern. Das wirkt sich bereits positiv auf Unternehmen aus – gerade dann, wenn es um die Festlegung von Strafmaßen durch Behörden geht.
Ein weiteres Plus ist, dass Compliance als Basis für das Vertrauen von Geschäftskunden in der Immobilienwirtschaft dient. Geschäftspartner, die davon überzeugt sein können, dass ein Immobilienunternehmen redlich und gesetzestreu handelt, werden auch weiterhin gern Geschäfte abschließen. Aber auch für die Unternehmensführung dient Compliance als echtes Hilfsmittel bei Kontrollmaßnahmen. Interne Handlungsabläufe können so besser geprüft und Schwachstellen können aufgedeckt werden. Compliance führt also zu einem Qualitätsmanagement, welches sich direkt positiv auf alle Beteiligten der Immobilienwirtschaft auswirkt.
Ein weiterer Vorteil: Compliance hat positive Auswirkungen auf die Mitarbeiter. Klare Anweisungen und Orientierungshilfen sorgen innerhalb des Unternehmens für Sicherheit im Umgang mit Störquellen. Eine offene Kommunikationskultur hilft zudem den Mitarbeitern und stärkt das Bewusstsein für das eigene Handeln.
Handlungsempfehlung für die Immobilienwirtschaft
Noch nie war das Thema Compliance so aktuell wie heute. Um sich vor den Rechtsfolgen des GwG zu schützen, sollten für Akteure der Immobilienwirtschaft Richtlinien zur Einhaltung der gesetzlichen Pflichten festgelegt werden.
Wichtig ist auch, die Mitarbeiter für dieses Thema zu sensibilisieren und sie in Bezug auf die eigenen Sorgfaltspflichten zu schulen. Zur ersten Orientierung empfehlen wir die Nutzung unserer Checkliste:
Wenn Sie nicht alle Fragen eindeutig mit ja beantworten können, unterliegt ihr Unternehmen einem erheblichen Risiko.
