Schon seit Jahrzehnten zieht es Deutsche auf der Suche nach Sonne, Strand und Ruhe nach Spanien. Sei es für den Urlaub oder als Zweitwohnsitz im Ruhestand, Spanien ist für Deutsche attraktiv. Viele wissen allerdings nicht, dass sie außer der Grundsteuer, die einmal jährlich von der zuständigen Gemeinde erhoben wird, weitere Steuerpflichten haben. So ist eine Einkommensteuererklärung (für Nichtansässige) und – unter bestimmten Voraussetzungen auch eine Vermögensteuererklärung – abzugeben. Die nachfolgende Darstellung bezieht sich nur auf die steuerlichen Verpflichtungen von in Spanien nicht dauerhaft ansässigen Deutschen (sog. Nichtansässige).
Wann wird eine Einkommensteuererklärung fällig?
Je nach Nutzungszweck der Immobilie gibt es drei verschiedene Einkommensarten. Steuerlich sind zu unterscheiden:
Fall 1: Die Immobilie wird selbst genutzt:
Bei einer Eigennutzung der Immobilie wird der Wert der Nutzung wie ein fiktives Einkommen angesehen. Das ist zu versteuern. Die Bemessungsgrundlage für diese Steuer sind zwei Prozent des Katasterwertes. Wenn der Katasterwert innerhalb der letzten zehn Jahre aktualisiert worden ist, beträgt die Bemessungsgrundlage nur 1,1 Prozent davon. Der Steuersatz auf diesen Betrag beläuft sich dann auf 19 Prozent. Diese Einkommensteuererklärung ist jeweils bis spätestens zum 31.12. des Folgejahres abzugeben.
Fall 2: Die Immobilie ist vermietet:
Ist die Immobilie vermietet, ist die tatsächliche Mieteinnahme als Einkommen zu versteuern. Die unmittelbar mit der Erzielung der Mieteinkünfte verbundenen Kosten dürfen abgezogen werden. Das danach zu versteuernde Einkommen unterliegt dem Steuersatz von 19 Prozent. Diese Einkommensteuererklärung ist vierteljährlich abzugeben.
Fall 3: Die Immobilie wird verkauft
Bei einem Verkauf der Immobilie wird die Vermögensveränderung (Differenz zwischen Kaufpreis und Veräußerungswert, also der Vermögenszuwachs) mit 19 Prozent besteuert. Der Erwerber, der eine Immobilie von einem Nichtansässigen kauft, muss drei Prozent des Kaufpreises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Dabei ist es gleichgültig, ob er Ansässiger oder Nichtansässiger ist. Dieser Einbehalt ist eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer des nichtansässigen Verkäufers. Der Verkäufer muss eine Steuererklärung innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf abgeben.
Welche weiteren Steuerpflichten müssen beachtet werden?
Grundsteuer
Ist in jedem Fall ist auch eine Grundsteuer zu zahlen. Sie wird von der jeweiligen Gemeinde- oder Stadtverwaltung erhoben, in der sich die Immobilie befindet. Die zuständige Kommunalverwaltung erlässt einmal jährlich diesen Steuerbescheid. Da Nichtansässige nicht ständig in der Immobilie in Spanien wohnen, ist es zu empfehlen, die Grundsteuer von einem spanischen Bankkonto abbuchen zu lassen. So können unnötige Versäumniszuschläge oder Verzugszinsen vermieden werden.
Vermögensteuer
Vermögensteuerpflicht entsteht grundsätzlich bei Überschreitung eines Freibetrages. Dieser hängt davon ab, in welcher Region Spaniens sich die Immobilie befindet. Die sog. „autonomen Gemeinschaften“ (etwa vergleichbar mit den deutschen Bundesländern) können den Freibetrag selbst festsetzen. In autonomen Gemeinschaften, die von diesem Recht keinen Gebrauch machen, gilt das gesamtspanische Recht. Dieses legt gegenwärtig einen Freibetrag von € 700.000,00 fest. Das heißt, wenn der Wert der Immobilie € 700.000,00 übersteigt, unterliegt der überschießende Betrag der Vermögensteuer.
Der Freibetrag in Katalonien beträgt abweichend davon beispielsweise nur € 500.000,00, der Freibetrag in Valencia beträgt € 600.000,00, auf den Balearen gilt der vom spanischen Staat festgelegte Freibetrag in Höhe von € 700.000,00. Der steuerlich maßgebliche Wert ist für jede Vermögensteuererklärung zu ermitteln, also 1x im Jahr. Maßgeblich ist der höhere der folgenden drei Werte, nämlich
- der Katasterwert
- der von der Steuerverwaltung für Zwecke anderer Steuerarten festgelegte Wert oder
- der Kaufpreis, eine Gegenleistung (z.B. bei einem Immobilientausch) oder ein sonstiger Erwerbswert (z.B. im Zusammenhang mit einer durch Erbschaft erworbenen Immobilie).
Selbstverständlich sind bei der Wertberechnung auch andere Vermögenswerte in Spanien einzubeziehen. Das können beispielsweise PKWs, Boote, Segeljachten, Kontoguthaben u.a. sein.
Steuerverpflichtungen für Deutsche mit Immobilieneigentum in Spanien sind ernst zu nehmen. Die Nichtabgabe von Steuererklärungen hat im günstigsten Falle Säumniszuschläge oder Verzugszinsen zur Folge. Solche Vergehen können aber auch als Steuerhinterziehung verfolgt und geahndet werden.
