Im Folgenden sollen die wichtigsten steuerlichen und rechtlichen Grundlagen verständlich zusammengefasst werden.
Der Verkauf innerhalb der Familie als Gestaltungsinstrument
Die klassische Vermögensübertragung innerhalb der Familie erfolgt häufig durch Schenkung oder Erbfall. Beide Wege stoßen jedoch an Grenzen, wenn die Freibeträge der Schenkung- oder Erbschaftsteuer bereits genutzt worden sind. In Fällen, in denen
- Freibeträge bereits verbraucht sind,
- Eltern weiterhin Liquidität benötigen und/oder
- Vermögen schrittweise übertragen werden soll,
kann ein entgeltlicher Verkauf innerhalb der Familie eine sinnvolle Gestaltung darstellen.
Der Grund: Ein Verkauf löst grundsätzlich keine Schenkungsteuer aus. Gleichzeitig können bei Verkäufen innerhalb der Familie bestimmte Steuerarten vollständig entfallen – insbesondere die Grunderwerbsteuer. Der Verkauf kann dadurch eine steuerlich interessante Zwischenlösung zwischen Schenkung und Erbfall sein.
Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer als zentraler Vorteil
Beim normalen Immobilienkauf fällt in Deutschland regelmäßig Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland beträgt diese zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.
Eine Ausnahme gilt jedoch für Übertragungen innerhalb der Familie. Diese Befreiung gilt sowohl für unentgeltliche Übertragungen als auch für echte Kaufverträge unter nahen Angehörigen. Von der Grunderwerbsteuer befreit sind:
- Erwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (§ 3 Nr. 4 GrEStG) und
- Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG).
Hierunter fallen insbesondere Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel sowie auch Stiefkinder. Nicht begünstigt sind hingegen Geschwister oder weiter entfernte Verwandte.
Damit entfällt eine Steuer, die bei einem Verkauf an fremde Dritte regelmäßig fünfstellige Beträge erreichen kann.
Achtung bei der Einkommensteuer
Wichtig ist jedoch: Ein Familienverkauf ist nicht automatisch komplett „steuerfrei“. Auch beim Familienverkauf bleibt ein Punkt besonders wichtig: die Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne (sogenannte Spekulationssteuer).
Unabhängig vom Verwandtschaftsverhältnis kann damit Einkommensteuer auf private Veräußerungsgewinne nach § 23 EStG anfallen. Dies betrifft Immobilien, die innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung veräußert werden. Eine wichtige Ausnahme gilt für selbst genutzte Immobilien: Der Verkauf bleibt steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.
Die Familienbeziehung schützt also nicht vor Einkommensteuer auf einen möglichen Verkaufsgewinn. Dieser Punkt sollte in jeder Planung frühzeitig geprüft werden.
Verkauf zum Marktpreis oder zum Familienpreis? Der richtige Kaufpreis und die Gefahr der „gemischten Schenkung“
In der Praxis stellt sich oft die Frage nach dem richtigen Kaufpreis. Ein Verkauf darf grundsätzlich auch unter Marktwert erfolgen. Allerdings entsteht dann steuerlich regelmäßig eine sogenannte gemischte Schenkung.
Das bedeutet:
- Der entgeltliche Teil gilt als Verkauf.
- Die Differenz zum Verkehrswert gilt als Schenkung.
Dieser Schenkungsanteil kann wiederum Schenkungsteuer auslösen. Eine realistische Wertermittlung der Immobilie ist daher ein zentraler Bestandteil jeder Gestaltung.
Finanzierung innerhalb der Familie – typische Gestaltungen
Ein weiterer Vorteil des Familienverkaufs ist die flexible Finanzierung. Häufig wird der Kaufpreis nicht vollständig sofort gezahlt. Typische Gestaltungen sind etwa:
- Verkäuferdarlehen der Eltern
- Stundung des Kaufpreises
- Ratenzahlungen innerhalb der Familie
Solche Modelle können helfen, Vermögen schrittweise zu übertragen und gleichzeitig die Versorgung der Eltern zu sichern.
Neue Unsicherheit: Grunderwerbsteuerbefreiungen bei Familien-Immobiliengesellschaften nach dem MoPeG
In vielen Familien wird Immobilienvermögen nicht direkt, sondern über Personengesellschaften gehalten (z. B. GbR oder KG).
Seit dem 1. Januar 2024 hat das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG) den zivilrechtlichen Gesamthandsbegriff bei Personengesellschaften abgeschafft. Da mehrere grunderwerbsteuerliche Befreiungsvorschriften auf diesem Konzept beruhen (§§ 5, 6 und 6a GrEStG), gilt eine Übergangsregelung bis zum 31. Dezember 2026. Wie die Behandlung ab dem Jahr 2027 aussehen wird, ist derzeit noch ungewiss. Bestehende Familien-Immobilienstrukturen sollten überprüft werden. Siehe dazu auch: https://buse.de/blog/steuerrecht/befreiung-von-der-grunderwerbsteuer-2026/
Fazit
Der Immobilienverkauf innerhalb der Familie ist ein vielseitiges Gestaltungsinstrument. Besonders attraktiv ist die mögliche Befreiung von der Grunderwerbsteuer. Gleichzeitig müssen Einkommensteuer und Schenkungsteuer sorgfältig mitgedacht werden. Wie so oft in der Nachfolgeplanung gilt: Die steuerlichen Details entscheiden über den Erfolg der Gestaltung. Eine frühzeitige Planung und fachkundige Beratung sind daher unerlässlich.
Das Wichtigste kurz zusammengefasst
- Der Verkauf von Immobilien innerhalb der Familie kann ein Instrument der Nachfolgeplanung sein, wenn Freibeträge bereits ausgeschöpft sind.
- Unter Ehegatten oder nahen Angehörigen (Eltern und Kinder, Großeltern und Enkel sowie auch Stiefkinder) löst der Verkauf von Immobilien keine Grunderwerbsteuer aus.
- Die Finanzierung kann auf individuell auf die jeweilige Lebesituation angepasst werden und eröffnet z.B. auch eine finanzielle Absicherung der Eltern.
- Familieninterne Immobilienverkäufe eröffnen flexible, steuerlich attraktive und finanzierbare Gestaltungsmöglichkeiten in der Nachfolgeplanung, wenn sie vorausschauend und sorgfältig strukturiert werden.
