In der 13. Kalenderwoche 2021 hat sich die sog. Große Koalition nach jahrelangen Verhandlungen doch noch auf die Eckpunkte einer Grunderwerbsteuerreform zur Vorlage an den endenden 19. Bundestag geeinigt. Wie zuerst das „Handelsblatt“ berichtete, sollen die schon lange im Fokus der Politik stehenden „share-deal“-Gestaltungen mittels noch im April verabschiedetem Gesetz erschwert werden. Auch wenn der Gesetzentwurf noch aussteht, besteht Handlungsbedarf.
Worum geht es?
Wird ein Grundstück im Sinne des GrEStG von einem Rechtsträger auf einen anderen übertragen, fällt auf diesen Vorgang in der Regel Grunderwerbsteuer an. Aufgrund der streng zivilrechtlichen Sichtweise des Gesetzes ist dies nicht der Fall, falls das Grundstück von einer Gesellschaft gehalten wird und die Anteile an dieser Gesellschaft den Eigentümer wechseln („share deal“), da sich an der sog. Verwertungsbefugnis an dem Grundstück nichts ändert: es ‚gehört‘ immer noch derselben Gesellschaft, die als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist. Es gehen die Anteile an der Gesellschaft über, nicht aber das Grundstück selbst.
Um die Möglichkeit eines angeblichen steuerlichen Gestaltungsmissbrauchs zu verhindern, regelt insbesondere § 1 GrEStG in den Absätzen 2a, 3 und 3a genau diese Frage und macht dabei bisher an einem bestimmten Numerus fest: wechseln „mindestens 95 vom Hundert“ (=95%) der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft den Eigentümer, wird dies wie eine Übertragung des Grundstücks selbst verstanden und besteuert. Bei Personengesellschaften kommt ggf. eine Zeitraumbetrachtung „innerhalb von fünf Jahren“ hinzu; für solche Gesellschaften kennt das Gesetz zudem Ausnahmetatbestände in den §§ 5 und 6 GrEStG, die mit gleichlautenden Nachbehaltensfristen versehen zu einer Steuerfreiheit führen können.
Unter Einhaltung der vorgenannten Grenzen gestalten viele Steuerpflichtige den „share deal“ an grundstückshaltenden Gesellschaften als beliebtes Modell zur Vermeidung des Anfalls von Grunderwerbsteuer aus. Besonderer Beliebtheit erfreuen sich sog. RETT-Blocker-Modelle, bei denen Dritte oder der Veräußerer der Anteile selbst mit 5% an der verkauften Grundstücksgesellschaft beteiligt bleiben.
Genau dies ist der Politik schon länger ein Dorn im Auge, obgleich sie selbst diese Möglichkeiten ins Gesetz geschrieben hat. Seltsamerweise erkennt man im besten Sinne ‚gesetzeskonformes‘ Verhalten bei der Einrichtung der persönlichen und betrieblichen Vermögensverhältnisse des Steuerpflichtigen nunmehr als Missbrauch. Dabei stellt der Bundesfinanzhof in stoischer Regelmäßigkeit fest, dass es keine Bürgerpflicht gibt, durch unrichtiges Vorgehen möglichst viele Steuern zu zahlen.
Was ist geplant?
- Nunmehr sollen die gesetzlichen Schwellenwerte insbesondere in den Regelungen des § 1 Abs. 2a, 3 und 3a GrEStG für Anteilsübertragungen an grundstückshaltenden Gesellschaften von 95% auf 90% gesenkt werden. Eine verfassungswidrige weitere Absenkung auf 75% oder gar 50% ist vom Tisch.
- Gleichzeitig soll die in § 1 Abs. 2a GrEStG benannte Frist von fünf Jahren auf zehn Jahre heraufgesetzt werden. Vermutlich wird dies auch die gesetzlichen Nachbehaltensfristen in den §§ 5 und 6 GrEStG betreffen. Ob auch die sog. Konzernklausel des § 6a GrEStG geändert wird, bleibt abzuwarten. Sie war schon in den ersten Gesetzentwürfen unbeachtet geblieben.
- Die neuen Regelungen sollen ab dem 01.07.2021 gelten. Mit einer verfassungswidrigen Rückwirkung wird glücklicherweise gar nicht erst gespielt.
Welche Punkte sind noch offen?
- Ob es eine Sonderregelung eines § 1 Abs. 2b GrEStG für grundbesitzende Kapitalgesellschaften geben wird – wie bisher angedacht – blieb in den bisherigen Verlautbarungen ebenso offen wie die von CDU/CSU als Ausgleich hierfür geforderten ‚Parallelvorschriften‘ zu den §§ 5 und 6 GrEStG.
- Spannend wird die Lektüre des Gesetzentwurfs mit Blick auf die Anwendungsvorschriften zu den neuen Regelungen: Werden nach der bisherigen Gesetzesfassung am 01.07.2021 noch laufende Fünf-Jahres-Fristen auf die ab dann geltenden zehn Jahre angehoben und falls ja, ab welchem Zeitpunkt gilt das (Veröffentlichung des Gesetzentwurfs, Beschlussfassung über das neue Gesetz, Verkündung, Inkrafttreten)? Was ist mit sukzessiven Beteiligungszukäufen, die die neue Grenze bereits jetzt, die alte Grenze aber noch nicht überschritten haben?
Was sagt BUSE dazu? Was sollte ich tun?
In Zeiten eines boomenden Immobiliensektors ist die Grunderwerbsteuer eine gern gesehene Quelle der aus ihren Einnahmen allein begünstigten Bundesländer. Nicht ohne Grund wurde der Steuersatz insbesondere in ‚klammen‘ Ländern immer wieder angehoben und soll nun das Gesetz verschärft werden. Für den Betroffenen ist diese Steuer ein unliebsamer Kostenfaktor, den er gerne vermeiden möchte. Dass die anstehende Reform nur die ‚Reichen‘ und ‚Großen‘ trifft, ist dabei ein in der öffentlichen Diskussion gern bemühtes Ammenmärchen.
Bei sorgfältiger Gestaltung ist die Vermeidung des Anfalls von Grunderwerbsteuer im Falle der Übertragung von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften sowie deren Gründung auch nach dem neuen Gesetz noch recht einfach möglich. Dabei lohnt der Zeitraum bis zum Inkrafttreten des neuen Rechts einer ganz besonderen Betrachtung. Hier gilt: wer zu spät kommt, den bestraft die Finanzverwaltung.
Doch auch der status quo ist zu betrachten. Sollten in der jüngeren Vergangenheit Anteilsübertragungen erfolgt sein und ggf. noch Altfristen laufen, empfiehlt sich eine Prüfung der grunderwerbsteuerrechtlichen Auswirkungen der neuen Regelungen spätestens nach Vorliegen des Gesetzentwurfs. Hier gilt: wer untätig bleibt, verliert.
Grundbesitzende Gesellschaften waren und bleiben (auch ertragsteuerlich) ein äußerst interessantes Gestaltungsinstrument der Vermögenssicherung, -vorsorge und -beteiligung der Nachfolgegeneration, wenn man es nur ‚richtig macht‘. Dabei muss es nicht immer um das große Portfolio gehen; viele kleine und mittelständische Unternehmer sowie Privatpersonen bedienen sich der Vorteile einer Asset-Gesellschaft.
BUSE berät seit Jahrzehnten in diesem Segment mit verlässlichen steuerlichen Gestaltungen. Unsere Berater stehen Ihnen an sämtlichen Standorten mit ihrer fachlichen Expertise gerne zur Verfügung. Sprechen Sie uns an!