Besteuerung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung.

Besteuerung von Immobilien bei Erbschaft und Schenkung

Die Bewertung von Mietshäusern, Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Immobilien muss für erbschaft- und schenkungssteuerliche Zwecke nach dem Ertragswertverfahren erfolgen. Dabei wird der auf die Immobilie entfallende Reinertrag kapitalisiert. Berücksichtigt wird zudem der Wert des reinen Grundstücks, der als separater Wert dem reinen Ertragswert hinzugerechnet wird.

Ermittlung des Ertragswertes

Der Ertragswert ergibt sich auf Basis der erzielten Mieterlöse, die nach gesetzlich vorgegebenen Grundsätzen und innerhalb bestimmter Grenzen um Bewirtschaftungskosten und gewisse Pauschalabschläge gemindert werden. Für die über die vereinnahmte Miete erzielte Verzinsung des Grund und Bodens wird ebenfalls ein Abschlag berücksichtigt. Die Summe der so auf Basis der aktuellen Verhältnisse abgeleiteten und für die statistische Restnutzungsdauer des Objektes erzielbaren jährlichen Reinerträge werden sodann auf den Bewertungstag abgezinst.

Der ermittelte Gebäudeertragswert zuzüglich des Bodenwertes soll im Ergebnis den Verkehrswert des Gesamtobjektes darstellen, der steuerlich auch als gemeiner Wert bezeichnet wird.

Verfassungswidrige Ermittlung?

Aktuell wird in der Fachliteratur diskutiert, dass dieses Verfahren gegen die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) zur Reformierung des Erbschaft- und Schenkungssteuergesetzes verstößt. Die Besteuerung von Erbschaften und Schenkungen sollte sich danach am vorg. gemeinen Wert des Erwerbs orientieren. Der besteuert den tatsächlichen Vermögenszuwachs beim Erwerber und damit seine tatsächliche Leistungsfähigkeit. Sie bestünde darin, dass der Erwerber durch die Erbschaft oder Schenkung über Geld oder Vermögenswerte mit einem bestimmten Verkehrswert verfügt, die durch Verkauf des erhaltenen Vermögensgegenstandes auch realisiert werden können.

Diese Vorgaben des BVerG wurden jedoch mit dem oben kurz beschriebenen Ertragswertverfahren auch unserer Ansicht nach nicht zutreffend umgesetzt. Das gesetzlich normierte Ertragswertverfahren berücksichtigt nicht die Einkommensteuer, die der Erwerber auf seine Vermietungseinkünfte in zukünftigen Perioden zahlen muss. Dem Erwerber stehen dabei eben nicht die berücksichtigten Reinerträge (Mieten abzgl. Bewirtschaftungskosten und Bodenverzinsung) zur Verfügung, sondern diese werden durch die an den Fiskus zu entrichtende Einkommensteuern gemindert.

Wird insoweit also der Ertragswert wie bislang vorgegeben ermittelt und dieser mit Erbschaft- oder Schenkungssteuer belegt, so wird ein zu hoher zukünftiger Ertrag besteuert, der gar nicht zur Verfügung steht. Der Ertragswert müsste folglich um eine typisiert angenommene zukünftige Einkommensteuer bzw. um den Kapitalwert der auf den Reinertrag zu zahlenden zukünftigen Einkommensteuern gemindert werden.

Die Konsequenzen

Wir haben die Konsequenzen hieraus an verschiedenen Fällen berechnet. Die Auswirkungen daraus sind teilweise gravierend. Konkret würde sich deutlich überhöhte Erbschaft- und Schenkungssteuern ergeben.

Es bietet sich u.E. daher an, den Ertragswert in diesen Fällen unter Einbezug der vorg. einkommensteuerlichen Auswirkungen zu erklären und die Finanzbehörden offen auf diesen Umstand hinzuweisen. In der Folge ist ggf. ein Rechtsbehelfsverfahren einzulegen, um diese Fälle verfahrensrechtlich offen zu halten. Ein entsprechendes Musterverfahren bzw. höchstrichterliche Entscheidungen hierzu muss abgewartet werden.

Wenn Sie Fragen dazu haben, nehmen Sie sehr gern direkt Kontakt zu uns auf. Wir stehen jederzeit zu Ihrer Verfügung.