Bauherr und Bauunternehmen regeln ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten in einem Bauvertrag. Dabei müssen die Vertragsparteien sehr genau sein, denn zahlreiche Klauseln in einem Standardvertrag, insbesondere zwischen einem Bauunternehmen und einem Verbraucher, können nach dem am 01.01.2018 in Kraft getretenen neuen Bauvertragsrecht unwirksam sein.
18 unwirksame Klauseln im Bauvertrag
Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. hat mit aktuellem Urteil gleich 18 Klauseln im Standardvertrag eines Bauunternehmens für unwirksam erklärt.
In dem Fall ging es um einen Standard-Bauvertrag eines Bauunternehmens für die schlüsselfertige Erstellung von Wohnhäusern. Geklagt hatte ein Verbraucherschutzverein, der zahlreiche Bedingungen in dem vorformulierten Bauvertrag für unwirksam hält.
„Grundstück von der Stange“ gibt es nicht
Eine Klausel, nach der die Vertragsparteien davon ausgehen, dass „keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen“ sei für den Verbraucher völlig unklar. Er könne nicht wissen, wann ein Grundstück üblich und wann es unüblich beschaffen sei. Ein „Grundstück von der Stange“ gebe es nicht, stellte das Gericht klar.
Unwirksam sei auch eine Klausel, nach der der Kunde dafür sorgen muss, dass das Grundstück mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 Tonnen befahren werden kann. Ein durchschnittlicher Verbraucher könne nicht erkennen, ob sein Grundstück mit schwerem Gerät befahrbar ist.
Nachtragsvereinbarung und Bauabnahme
Eine andere Klausel besagte, dass die Vertragsparteien neu verhandeln und eine Nachtragsvereinbarung abschließen, wenn der Auftraggeber wesentliche Änderungen von der vorgelegten Ausführungsplanung verlange. Auch diese Klausel sei unwirksam, so das OLG. Denn sie missachte, dass der Gesetzgeber dem Auftragsgeber im neuen Bauvertragsrecht ausdrücklich ein einseitiges Anordnungsrecht zubilligt, wenn es keine gütliche Einigung zwischen den Parteien gibt. Eine Nachtragsvereinbarung sei daher nicht zwingend notwendig.
Auch eine Klausel zur Bauabnahme erklärte das OLG Frankfurt für ungültig. Nach dieser Regelung gilt das Bauwerk als abgenommen, wenn der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb einer gesetzten Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat. Die Regelung sei unwirksam, weil das Bauunternehmen in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen müsse. Zudem reiche es aus, wenn der Auftraggeber wegen eines wesentlichen Mangels die Abnahme verweigert. Mehre Mängel seien nicht erforderlich.
Insgesamt erklärte das OLG Frankfurt 18 Klausen des Bauvertrags für unwirksam. Wegen der grundsätzlichen Bedeutung des Urteils ließ es die Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) zu.
Das neue Bauvertragsrecht soll den privaten Bauherren stärken. In zahlreichen Standard-Bauverträgen sind die gesetzlichen Vorgaben noch nicht umgesetzt. Bauunternehmen sollten dringend ihre vorformulierten Klauseln überarbeiten. Sonst sind eventuell auch ihre Verträge unwirksam.
