Schon im Frühjahr mussten etliche Gewerbetreibende ihre Geschäfte aufgrund des Corona-Lockdowns schließen. Nun trifft es viele von ihnen ein zweites Mal. Während die Umsätze einbrechen, laufen Fixkosten wie Mietzahlungen für die gewerblichen Räume weiter. Es stellt sich die Frage, ob der behördlich angeordnete Lockdown einen Mietmangel darstellt, der gewerbliche Mieter zur Mietminderung berechtigt. Die Rechtsprechung der Gerichte ist in diesem Punkt bislang unterschiedlich.
Nach § 536 Abs. 1 BGB kann die Miete dann gemindert werden, wenn das Mietobjekt einen Mangel aufweist, durch den die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich eingeschränkt oder nicht mehr möglich ist.
LG Heidelberg: Miete muss voll gezahlt werden
Ein solcher Sachmangel liege bei einer behördlich angeordneten Schließung allerdings nicht vor, entschied das Landgericht (LG) Heidelberg mit Urteil vom 30. Juli 2020 (Az.: 5 O 66/20). Die Schließung des Geschäfts hat nichts mit der Beschaffenheit der Mietsache zu tun, sondern beruht auf der erhöhten Gefahr der Ansteckung mit dem Corona-Virus bei Publikumsverkehr. Dies ist aber ein Risiko des Mieters und nicht des Vermieters, stellte das Gericht fest. Der Mietzins ist deshalb weiterhin in voller Höhe zu zahlen.
Vergleichbare Urteile: LG Zweibrücken (Az.: HKO 17/20), LG Frankfurt (Az.: 2-15 O 23/20) und LG Oldenburg (Az.: 8 O 1268/20). Diese Landgerichte halten eine Mietminderung aufgrund des Corona-Lockdowns für nicht gerechtfertigt.
LG München: Lockdown berechtigt zur Mietminderung
Zu einer anderen Einschätzung kam das LG München mit Urteil vom 22. September 2020 (Az.: 3 O 4495/20). Es entschied, dass der Mieter die Miete seines Ladenlokals aufgrund der behördlich angeordneten Schließung im Frühjahr um bis zu 80 Prozent mindern dürfen. Ein Mietmangel hat sowohl während der vollständigen Schließung wegen Corona als auch bei der anschließenden begrenzten Öffnung des Ladenlokals bestanden, so das LG München.
Dabei führte das Gericht weiter aus, dass die Höhe der Mietminderung abhängig von Dauer und Art der Einschränkungen durch den Corona-Lockdown ist. Gestaffelte Mietminderungen zwischen 15 und 80 Prozent seien nach Ansicht des LG München möglich.
Das LG Mönchengladbach entschied mit Urteil vom 2. November 2020 ähnlich. Der Betreiber eines Schuhgeschäfts konnte die Miete um 50 Prozent mindern (Az.: 12 O 154/20).
Diese Entscheidungen bringen für Vermieter naturgemäß das Risiko mit, dass Mieter sowohl bei Teilschließungen als auch nachträglich die Miete mindern möchten und Mietminderungen vornehmen.
Die Urteile zeigen, dass die Rechtslage weiter unklar ist. Rechtssicherheit wird erst ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bringen. Bis dahin ist es allerdings noch ein langer Weg. Gerade deshalb liegt es im beidseitigen Interesse von Vermietern und Mietern durch zusätzliche Vereinbarungen Rechtssicherheit und Stabilität in Mietverträgen herzustellen. Vermieter und Mieter sollten eine einvernehmliche Regelung zur Miethöhe während der Corona-Pandemie treffen. Eine solche Entscheidung den Gerichten zu überlassen, empfiehlt sich nicht.
