Eins der prägnantesten Vorhaben dieser Bundesregierung wurde nun doch zu Ende gebracht. Das mitverabschiedete Umwandlungsverbot und die neue Vorschrift sind hier dargestellt:
Was besagt die Vorschrift?
In allen Regionen, in denen der Wohnungsmarkt angespannt ist, können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen für Bestandsimmobilien untersagen. Der Gesetzgeber hat in § 250 Abs. 1 Satz 3 BauGB eine Ermächtigung für die Landesregierungen geschaffen. Durch diese Verordnung kann ein Gebiet zu einem angespannten Wohnungsmarkt bestimmt werden. Die Auswahl ist zu begründen. Aus der Begründung muss sich ergeben, „auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt“, heißt es in dem Gesetz.
Gründe für diese Angespanntheit können sein:
- deutlich stärkere Mietseigerungenals im bundesweiten Durchschnitt
- Wachstum der Wohnbevölkerung, ohne Neubautätigkeit und Schaffung erforderlichen Wohnraums .
Gilt das Umwandlungsverbot ohne Einschränkung?
Das Genehmigungserfordernis gilt gemäß § 250 Abs. 1 Satz 2 nicht, wenn sich in dem Gebäude nicht mehr als fünf Wohnungen befinden. Allerdings kann die Landesregierung in ihrer Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 eine davon abweichende Anzahl an Wohnungen bestimmen. Diese kann zwischen drei und 15 liegen kann. Die Neuregelung des § 250 BauGB erfasst keine Neubauten. Sie erfasst lediglich Bestandsgebäude, die am Tag des Erlasses der Rechtsverordnung nach § 250 Abs. 1 Satz 3 bereits bestanden. Neubauten können von Anfang an, mit Eigentumswohnungen oder Teileigentumseinheiten entstehen. Darüber hinaus gibt es eine zeitliche Einschränkung. Die Landesverordnungen dürfen maximal bis 31.12.2025 gelten.
Gibt es Ausnahmen, wann die Genehmigung doch zu erteilen ist?
Ja, es gibt ein paar Ausnahmefälle, in denen ein Genehmigungsanspruch besteht. Das sind:
- Aufteilung eines zu einem Nachlass gehörenden Grundstücks zugunsten der Miterben oder Vermächtnisnehmer,
- Aufteilung zur eigenen Nutzung von Familienangehörigen des Eigentümers,
- Aufteilung und Veräußerung zu mindestens zwei Drittel an die bestehenden Mieter und
- Erfüllung eines Kaufvertrages auf Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum, für den schon eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
Besonders der letzte Punkt ist im Zusammenhang mit der Einführung der Millieuschutzgebiete unter anderem auf dem Berliner Immobilienmarkt gut bekannt. Er wird in der Praxis oft genutzt, sogar als Vorsichtsmaßnahme. Hat der Eigentümer schon eine noch nicht grundbuchlich gebildete Einheit verkauft und ist der Eigentumsverschaffungsanspruch des Käufers durch eine – vor Inkrafttreten des Genehmigungsvorbehaltes im Grundbuch eingetragene – Auflassungsvormerkung gesichert, ist die Genehmigung zu erteilen. Von dieser Ausnahme (§ 250 Abs. 3 Nr. 5 BauGB) können daher die Eigentümer in den Bundesländern, wo die entsprechende Rechtsverordnung noch nicht erlassen wurde, noch Gebrauch machen.
Wo liegt aber das Problem?
Der Gesetzgeber hat bereits den Ländern an zwei Stellen die Möglichkeit gegeben über die Rechtsverordnungen auf die Mietpreise Einfluss zu nehmen. Sie sollen so differenziert auf den angespannten Wohnungsmarkt reagieren können. Gemäß § 556d BGB können die Landesregierungen in den angespannten Wohnungsmärkten so genannte Milieuschutzgebiete aufsetzen und damit die Mietpreise für eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren und mehr (in Berlin und anderen Großstädten auch zehn Jahre) einfrieren. Zudem können die Länder gemäß § 201a S. 2 BauGB in den angespannten Wohnungsmärkten besondere Vorkaufsrechte, Befreiungen, Baugebote einführen.
Viele sind sich einig: die Mieter werden damit bereits geschützt. Obendrauf wurde jetzt § 250 BauGB und das Umwandlungsverbot eingeführt. Eine Überregulierung?
In welchen Bundesländern gilt es bereits?
Der Berliner Senat hat bereits am 03.08.2021 eine entsprechende Umwandlungsverordnung erlassen. Sie gilt seit dem 06.08.2021. Allerdings hat sich der Senat erstmal einen formellen Fehler erlaubt: die Begründung der Verordnung wurde erst eine Woche später, d.h. am 13.08.2021, veröffentlich. Nach der Rechtsprechung des BGH war die Verordnung von Anfang an nichtig, vgl. BGH VIII ZR 130/18. Nach dem Fiasko mit dem Mietdeckel hat sich der Senat allerdings sehr schnell korrigiert. Am 21.09.2021 wurde die Umwandlungsverordnung neu erlassen. Spätestens bis zum Ablauf des 31.12.2025 gilt ganz Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Diejenigen Berliner, die dachten, wenigstens von dem Ausnahmetatbestand der Absicht der Veräußerung an zwei Drittel Mieter zur eigenen Nutzung Gebrauch zu machen, liegen falsch. Entgegen dem Wortlaut verlangt der Berliner Senat, einer verbindlichen (notariell beurkundeten) Erklärung von mindestens 2/3 der Mietenden des betreffenden Wohnhauses, dass sie ihre Wohnungen im Fall der Umwandlung kaufen würden. Außerdem sollte die Vorschrift zu Ende gelesen werden. § 250 Abs. 3 S. 2 und 3 BauGB besagt nämlich: „In der Genehmigung kann bestimmt werden, dass auch die Veräußerung von Wohnungseigentum oder Teileigentum einer entsprechenden Genehmigung bedarf. Diese Genehmigungspflicht ist in das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch einzutragen“. Das bedeutet einerseits: auch wenn die Genehmigung erteilt, das Miethaus aufgeteilt wird, kann die Übertragung des Eigentums von der Baubehörde versagt werden. Anderseits verfehlt die gesamte Genehmigungspflicht ihr Ziel, weil es mit dem Eintrag ins Grundbuch überhaupt keinen Grund gibt, die Aufteilung als solche zu verbieten. Vor allem dann, wenn die Verordnung der Behörde ihr eine nachträgliche Korrektur der Verkäufe erlaubt.
Es ist schon zweifelhaft, ob die Vorschrift geeignet ist, ihren eigentlichen Zweck – die Versorgung der Bevölkerung mit preisgünstigem Wohnraum – zu erreichen. Rechtlich gibt es einige Ansatzpunkte, ihre Verfassungswidrigkeit wegen Verstoßes gegen Art. 14 und Art. 3 des Grundgesetzes zulasten der Eigentümer anzunehmen, und auch handwerklich ist das Gesetz so schlecht gemacht, dass für viele Fällen kaum vorhersehbar ist, wie die Verwaltung damit umgehen wird. Die Praxis der Immobilienbranche steht vor der Herausforderung, in Ballungsgebieten in den nächsten Jahren mit der Vorschrift umgehen zu müssen. Wird sie bis Ende 2025 darauf warten, dass das Umwandlungsverbot dann tatsächlich endet? Vielleicht vergeblich? Oder wird sie Alternativen entwickeln?
