Bezahlbarer Wohnraum ist in vielen Gegenden Deutschlands Mangelware. Gerade in Metropolen wie Hamburg, Frankfurt, München, Berlin oder Köln. Gleichzeitig sind Bauplätze in zahlreichen Kommunen kaum zu bekommen. Das soll sich durch das Baulandmobilisierungsgesetz ändern. Damit sollen mehr Flächen für den Wohnungsbau geschaffen und den Kommunen die Bereitstellung von Bauland erleichtert werden. Das Gesetz ist am 22.06.2021 in Kraft getreten.
Gesetz erleichtert Kommunen Bereitstellung von Bauland
Das neue Gesetz soll es Kommunen erleichtern, Baulücken zu schließen und brachliegende Flächen schneller und flexibler zu nutzen. Dadurch soll die Situation auf dem angespannten Wohnungsmarkt entzerrt und der Bau von Wohnungen erleichtert werden. Mit dem Gesetz soll auch die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen beschränkt werden können.
Erleichterungen für den Wohnungsbau
Das Baulandmobilisierungsgesetz sieht Erleichterungen für den Wohnungsbau vor. Genehmigungsbehörden können jetzt schneller Befreiungen von existierenden Bebauungsplänen zu Gunsten des Wohnungsbaus erteilen (z.B. höhere Geschosszahlen). Dazu gehört auch eine flexible Handhabung bei Anbauten und dem Ausbau von Dachgeschossen.
Das Gesetz sieht weiter vor, einfache Bebauungspläne zugunsten des Wohnungsbaus zu erlassen, mit denen Planrecht gezielt und ausschließlich für neue Wohnungen geschaffen und dabei auch bestimmte Anteile geförderten Wohnungsbaus verbindlich vorgeschrieben werden können. Einfache Bebauungspläne können – bis 31.12.2026 – in einem verkürzten Verfahren beschleunigt ergehen.
Weiter wurden die Obergrenzen der baulichen Nutzung für bestimmte Baugebiete in Orientierungswerte umgewandelt. So können in neuen Wohngebieten höhere Bebauungsdichten festgesetzt werden, solange gesunde Wohnverhältnisse gewahrt bleiben und im Entwicklungsgebiet genügend Freiflächen vorgesehen werden.
Vorkaufsrecht für Kommunen
Darüber hinaus räumt das Gesetz den Kommunen ein Vorkaufsrecht bei brachliegenden oder unbebauten Grundstücken und Problemimmobilien ein. So können die Kommunen Einfluss auf die Bebauung der Grundstücke nehmen und bezahlbaren Wohnraum fördern.
Baugebot wird erweitert
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird zudem das Baugebot erweitert. Kommunen erhalten die Möglichkeit, den Eigentümern von Baulücken und ungenutzter Grundstücke eine Wohnbebauung vorzuschrieben. Hierdurch soll der Spekulation auf eine Wertsteigerung ohne die Schaffung von (benötigtem) Wohnraum entgegengewirkt werden. Falls der Eigentümer dem Baugebot nicht nachkommen kann, kann er verlangen, dass ihm die Kommune das Grundstück abnimmt und z.B. auf eine kommunale Wohnungsbaugesellschaft überträgt.
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen schwerer möglich
Weiter sieht das Gesetz vor, dass die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (und Gebäude mit regelhaft mindestens 5 Wohnungen – nach Festlegung durch die Kommune aber auch in Gebäuden mit 3 bzw. bis zu 15 Wohnungen) nur noch mit Genehmigung möglich ist (bislang nur in Gebieten mit Sozialer Erhaltungsverordnung). Ein Umwandlungsverbot soll spätestens am 31.12.2025 außer Kraft treten.
Festlegung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Kommunen
Die Landesregierungen sind angehalten, die entsprechenden Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt festzulegen. Die Festlegung kann höchstens bis Ende 2026 erfolgen. Sie kann nur erfolgen, wenn
- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird oder
- geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Die entsprechenden Rechtsverordnungen können binnen eines Jahres nach Erlass vor den jeweiligen Oberverwaltungsgerichten angegriffen werden.
Der Hamburger Senat hat bereits festgestellt, dass in ganz Hamburg ein angespannter Wohnungsmarkt existiert. Die hiervon abhängenden Instrumente des Baulandmobilisierungsgesetzes finden daher auf ganz Hamburg Anwendung.
Mit dem Baulandmobilisierungsgesetz sollen Mieter geschützt und der Wohnungsknappheit begegnet werden. Dies könnte durch die erleichterte Genehmigung von Wohnraum erreicht werden. Immobilientransaktionen könnte das Gesetz hingegen erschweren. Auseinandersetzungen mit Kommunen um die Ausübung von Vorkaufsrechten und dem hierfür zu zahlenden Kaufpreis sowie über anzuordnende Baugebote dürften zunehmen.
