Aufteilungsverbot in Milieuschutzgebieten

Am 15.1.2015 beschloss der Senat von Berlin, in Milieuschutzgebieten die Aufteilung von Zinshäusern in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz grundsätzlich zu verbieten. Nur in Ausnahmefällen sollen Genehmigungen erteilt werden können. Die Einzelheiten müssen noch erarbeitet werden. Es ist damit zu rechnen, dass in den ausgewiesenen Milieuschutzgebieten schon jetzt keine Abgeschlossenheitsbescheinigung mehr erteilt wird.

Für die betroffenen Eigentümer von Immobilien stellt dies eine tief greifende Einschränkung ihrer wirtschaftlichen Bewegungsfreiheit dar. Mit der Entscheidung des Senats dürfte schlagartig der Verkehrswert betroffener Häuser erheblich gefallen sein, denn Privatisierer, die seit einigen Jahren für eine starke Nachfrage im Berliner Immobilienmarkt gesorgt haben, fallen für diese Häuser als Käufer zukünftig aus. Auch besteht künftig nicht mehr die Möglichkeit, eine etwa für die Alterssicherung erworbene Immobilie aufzuteilen, um im Fall von Liquiditätslücken im Alter Wohnungen einzeln verkaufen zu können. Genauso wenig kann ein Eigentümer dann sein Haus aufteilen, um Eigentumswohnungen als getrennte Wirtschaftsgüter im Todesfall oder bei vorweggenommener Erbfolge auf seine Erben zu übertragen.

Das Aufteilungsverbot ist nicht neu in Berlin: Als ich vor dem Mauerfall junger Rechtsanwalt in Westberlin war, wurden grundsätzlich bei Altbauten keine Abgeschlossenheitsbescheinigungen erteilt. Im Oktober 2013 wurde der Kündigungsschutz für Mieter aufgeteilter Häuser in ganz Berlin auf zehn Jahre verlängert, nachdem zuvor eine verlängerte Frist nur in drei Bezirken gegolten hatte. Dies zeigt, dass Eigentümer weiterhin eine Ausweitung der neuen Regelung vom 15.1.2015 befürchten müssen. Am einfachsten ist es für die Verwaltung, neue Milieuschutzgebiete auszuweisen. Aber wenn sich eine rechtliche Begründung finden lässt, ist sicherlich auch die – damals rechtlich umstrittene – Wiedereinführung des generellen Aufteilungsverbotes für Altbauten in ganz Berlin denkbar.

Allen noch nicht betroffenen Eigentümern ist somit zu raten, schnellstmöglich eine Abgeschlossenheitsbescheinigung zu beantragen und mit dieser die Aufteilung in Wohnungen grundbuchlich vollziehen zu lassen. Vereinzelt wird empfohlen, dann auch noch eine Wohnung, beispielsweise an eine eigene Gesellschaft, zu verkaufen. Nur so kann der plötzliche Wertverlust durch eine politische Entscheidung und die dargestellte Einschränkung der Bewegungsfreiheit abgewendet werden. Die Kosten sind überschaubar und eine Investition in die Zukunft.

Die Entscheidung vom 15.1.2015 fiel über Nacht. Niemand weiß, wie viel Zeit für die Umsetzung dieses Rates bleibt.

Tags: #Immobilien, #Immobilienrecht

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