Verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobilieneigentum in Spanien

Verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobilieneigentum in Spanien


Neue Berechnungsformel des Bundesfinanzhofes (BFH) ab 2017

Deutschen Gesellschaftern spanischer Kapitalgesellschaften (S.L.) oder deutschen GmbHs mit Immobilien in Spanien drohen hohe Kosten. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei neuen Urteilen novellierte Grundsätze für die steuerliche Behandlung von Immobiliengesellschaften definiert. Die Urteile wurden noch nicht im Bundessteuerblatt veröffentlicht. Für deutsche Gesellschafter spanischer Kapitalgesellschaften (S.L.) oder deutsche GmbHs, die mittelbar über die Kapitalgesellschaften, die Immobilien in Spanien halten, kann es zu einer rückwirkenden, neuen Besteuerung des ausländischen Immobilienbesitzes kommen. Regelmäßig sind die Forderungen des Finanzamtes nicht unerheblich.

Verdeckte Gewinnausschüttung bei Immobilieneigentum in Spanien

Deutsche und Immobilienbesitz in Spanien

In den zurückliegenden 30 bis 40 Jahren haben viele Deutsche, insbesondere beim Erwerb hochherwertiger Immobilien in Spanien, eine Gesellschaft als Beteiligungskonstrukt genutzt. D.h., dass die spanische Immobilie nicht direkt, sondern mittelbar über eine Kapitalgesellschaft – spanisch oder deutsch – erworben wurde.

Der Grund dafür lag u.a. in der möglichen Ersparnis der hohen spanischen Grunderwerbsteuer bei Weiterveräußerung und darüber hinaus in der Optimierung der vormals sehr hohen spanischen Erbschaftsteuer.

Sowohl nach spanischem wie auch nach deutschem Steuerrecht galt dabei das steuerlich generell übliche und anerkannte Prinzip des „Drittvergleichs“, d.h., der Gesellschafter –außer bei echter Drittvermietung – hatte für die Nutzung der Immobilie eine marktübliche Miete an die Eigentümergesellschaft zu zahlen. Die Miethöhe musste einem Vergleich mit einer Vermietung an einen fremden Dritten standhalten. Sofern der Gesellschafter eine geringere Miete als die marktübliche zahlte, bestand die Gefahr der verdeckten Gewinnausschüttung für deutsche Steuerpflichtige in Deutschland.

Da die spanischen Behörden – ausgehend davon, dass sich Urlaubsimmobilien meist nur im Sommer vermieten lassen – fast ausnahmslos eine sehr geringe Miete akzeptieren, hat sich die überwiegende Anzahl betroffener deutscher Immobilienbesitzer in Spanien niemals mit der Thematik des Drittvergleichs auseinandergesetzt – auch weil durchweg das Verständnis bestand, das Thema der Miethöhe bei Nutzung der Immobilie durch die Gesellschafter sei eine rein spanische Steuerangelegenheit.

Diese Annahme ist jedoch falsch, weil der deutsche Fiskus sowohl nach dem alten als auch nach dem neuen, seit dem 01.01.2013 geltenden DBA Spanien/Deutschland verdeckte Gewinnausschüttungen in Deutschland besteuern kann.

Den ersten großen Schock löste das Urteil des BFH vom 12.06.2013 aus.

Das Urteil setzte dabei neue, eigene Maßstäbe für die marktübliche Miete. Laut BFH war für die Berechnung der marktüblichen Miete eine Verzinsung des Immobilienwertes mit 6 % zzgl. eines weiteren Zuschlages von 10 % anzusetzen. Und zwar vollkommen unabhängig davon, wie oft die Immobilie durch den Gesellschafter genutzt wurde und ob der Immobilienmarkt in Spanien eine solche Verzinsung überhaupt ermöglichte.

Im Grunde war damit das ansonsten geltende Prinzip des „Drittvergleichs“ ausgehebelt.

Nachdem viele Betroffene anfingen, sich mit dem vorbenannten Urteil des BFH mehr schlecht als recht zu arrangieren, zur Vermeidung von Steuerstrafverfahren sogar gelegentlich horrende Mietnachzahlungen entrichteten und viele andere „den Kopf einzogen“ – in der Hoffnung, der Sturm würde an ihnen vorbeiziehen -, hat sich die Situation nun zu Lasten der Immobilieneigentümer gravierend geändert, da ab September 2017 der elektronische Informationsaustausch zwischen Spanien und Deutschland beginnt.

Aber es kommt alles noch schlimmer:
Der BFH hat mit drei neuen Entscheidungen (BFH Urteile vom 27.07.2016, I R 8/15; I R 12/15; I R 71/15) eine neue Berechnungsformel zur Berechnung der Miete für die Nutzung der über Kapitalgesellschaften gehaltenen Immobilien im Ausland zugrunde gelegt. Diese wirft die mit Urteil vom 12.06.2013 gesetzten Maßstäbe abermals über Bord und zieht die Steuerschraube gegenüber den Immobilieneigentümern im Ausland weiter dramatisch an. Das Stichwort heißt Kostenmiete:

Kostenmiete für deutsche Immobilienbesitzer mit S.L.-Konstruktion

Der BFH geht nunmehr davon aus, dass eine verdeckte Gewinnausschüttung immer dann vorliegt, wenn ein Gesellschafter nicht zumindest Miete in kostendeckender Höhe im Sinne des 2. Wohnungsbaugesetzes an die Eigentümergesellschaft zahlt.

Diese ist wie folgt zu errechnen:

  • Kapitalverzinsung i.H.v. 4,5 %
  • Abschreibung auf Gebäude
  • anfallende Nebenkosten, Instandhaltungsaufwendungen und Reparaturen (Abschreibungsanteil)
  • einem 5 %-igen Gewinnaufschlag auf die Summe der obigen Beträge.

Ergebnis = an die Eigentümergesellschaft zu zahlende Miete.

Hätte also ein Gesellschafter nach der BFH-Entscheidung aus dem Jahre 2013 bei einer Immobilie mit einem Verkehrswert von 1 Million € bereits eine maximale Miete von ca. 66.000 € p.a. zu zahlen gehabt, um die verdeckte Gewinnausschüttung zu vermeiden, so erhöht sich dieser Betrag nunmehr erheblich (45.000 € Verzinsung + 20.000 € Immobilienabschreibung, zzgl. Abschreibungsanteil für den Instandhaltungsaufwand, zzgl. einem 5 %-igen Gewinnaufschlag), eine Summe, die ohne Weiteres einen Betrag i.H.v. 80.000 € und mehr erreichen kann.

Auch wenn eine solche Verzinsung der Immobilie unter marktüblichen Gesichtspunkten so gut wie nie erreicht werden kann, wird man als mittelbarer Eigentümer einer ausländischen Immobilien, gehalten durch eine Kapitalgesellschaft, mit diesen neuen Grundsätzen des BFH leben müssen. Ob diese neuen Grundsätze auch verfassungsgemäß sind, scheint fraglich, so dass von einer ganzen Anzahl neuer Verfahren in diesem Zusammenhang auszugehen ist.

Handlungsempfehlung

Es muss im Einzelfall festgestellt werden, ob und inwieweit die an die Gesellschaft zu zahlende Miete erhöht werden muss. Äußerst wichtig ist aber, die richtige Verkehrswertberechnung für die Immobilie zugrunde zu legen. Im nächsten Schritt muss entschieden werden, ob eine Selbstanzeige im Einzelfall wegen der Rückwirkung für die letzten zehn Jahre (Verjährungsfrist) notwendig ist, um ein Steuerstrafverfahren zu vermeiden. Das gilt besonders dann, wenn nicht bereits das seit 2013 bekannte Berechnungsmodel des BFH für die Miethöhe angesetzt wurde.

Das Beteiligungskonstrukt über eine Kapitalgesellschaft sollte grundlegend beleuchtet und ggf. in Frage gestellt werden. Wie dargestellt, sind frühere Vorteile bei der Grunderwerbsteuer und Erbschaftsteuer weggefallen. Auch die im Jahre 2011 wieder eingeführte Vermögensteuer kann durch ein Beteiligungskonstrukt nur mit einer doppelstöckigen Struktur vermieden werden, die allerdings in den meisten Fällen aufgrund der damit zusätzlich verbundenen Kosten und Aufwendungen wenig Sinn macht. Vor diesem Hintergrund entsteht die Frage nach der Auflösung der Struktur.

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Tags: #Spanien, #Steuerrecht, #Wirtschaftsrecht

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