Spanische Immobilien als Vollstreckungsobjekt


Auslandsimmobilien und der Umgang deutscher Banken mit Immobilienportfolios im Ausland im Falle notleidender Kreditengagements in Deutschland

Banken und Finanzierungsinstituten ist oft nicht bekannt, wie sie ihre Forderungen gegen Kunden mit Immobilieneigentum in Spanien effektiv durchsetzen können. So bleiben viele Realisierungsmöglichkeiten ungenutzt. Die Kreditakte liefert das Werkzeug dafür.

Der Erwerb von Immobilien durch Deutsche in Spanien hat eine lange Tradition. Nicht nur die Sehnsucht nach Sonne und südlicher Lebensart zieht deutsche Investoren in südliche Gefilde. Spanien ist für Privatpersonen und Unternehmen auch als Investitionsstandort (wieder) attraktiv.

Nach Erkenntnissen des spanischen Amtes für Statistik (INE) leben mindestens 130.000 Deutsche in Spanien, den meisten davon gehört eine Immobilie. Die tatsächliche Zahl von Deutschen mit Immobilieneigentum in Spanien liegt aber wesentlich höher, denn das INE erfasst nur die sog. Residenten, also ständig ansässige Deutsche.

Deutsche Banken oder Finanzierungsinstitute greifen aktuell bei notleidenden Kreditengagements eher selten auf Objekte ihrer Kunden in Spanien zu. Die Unkenntnis über die Möglichkeiten, mangelnde Rechtskenntnis und Sprachbarrieren sind Gründe, die einen Zugriff verhindern. Es herrscht auch das Vorurteil, der Zugriff auf eine spanische Immobilie sei für einen Gläubiger zu kompliziert und langwierig. Das stimmt so allerdings nicht, denn in Spanien zugelassene Rechtsanwälte (sog. Abogados), kommen schnell und effizient zu Ergebnissen. Hinzu kommt, dass Auslandsimmobilien von Kreditnehmern bei ihren Banken regelmäßig lange nicht erwähnt oder sogar bewusst verschwiegen werden. Aber im Laufe eines langjährigen Kreditengagements erfahren Kreditsachbearbeiter nicht selten doch von der Existenz solcher Immobilien oder könnten dies wissen, weil der Kreditnehmer beispielsweise regelmäßig Überweisungen auf ein spanisches Konto vornimmt. Schon das allein ist ein ziemlich sicheres Indiz für Immobilieneigentum in Spanien.

Das Werkzeug für einen Zugriff befindet sich in fast allen Fällen bereits in der Kreditakte. Denn im Rahmen eines Kreditengagements wird der Bankkunde früher oder später im Rahmen einer Grundschuldbestellung eine Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen unterschrieben haben. Damit gibt es für den Gläubiger einen Vollstreckungstitel auch in Auslandsgrundbesitz; das Objekt kann zur Zwangsversteigerung gebracht und verwertet werden. Die Erfahrung in solchen Fällen zeigt sogar, dass der Schuldner gerade an dieser Immobilie so sehr hängt, dass schon die Eintragung eines Vollstreckungsvermerks („anotación embargo preventivo“) ausreicht, um beim Schuldner doch noch andere Quellen zum Sprudeln zu bringen und eine Zwangsverwertung vermieden werden kann.

Wie funktioniert die Durchsetzung des Titels?

Da die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfungsklausel einen Titel zur Vollstreckung in das gesamte Vermögen des Schuldners darstellt, ist sie im Grundsatz weltweit verwertbar. In Spanien sind einige Formalitäten zu beachten (Apostille, spanische Steuernummer u.a.). Dann kann die Klage auf Vollstreckung vor dem für die Immobilie zuständigen spanischen Gericht erhoben werden. Der Schuldner wird zunächst nicht angehört, so dass der Zwangsvollstreckungsvermerk auf den bloßen Antrag des Gläubiger meistens innerhalb weniger Wochen im Eigentumsregister (Registro de Propiedad, entspricht mehr oder weniger dem deutschen Grundbuch) eingetragen wird und eine freihändige Veräusserung der Immobilie verhindert werden kann. Von diesem Zeitpunkt an dauert es erfahrungsgemäß einige Monate bis zu einem Zwangsversteigerungstermin, häufig Zeit genug, um mit dem Schuldner andere – für ihn weniger schmerzhafte – Regelungen zur Bereinigung seines Kreditengagements zu verhandeln. Gelingt dies nicht, kommt es – nach Einholung eines Wertgutachtens durch das Vollstreckungsgericht – letztlich zur Zwangsversteigerung der Immobilie. Der Erlös wird zur Deckung der Verbindlichkeiten an die Bank ausgekehrt.

Wie findet man heraus, ob ein Deutscher Immobilieneigentum in Spanien hat?

Ein häufiges Problem ist in diesem Zusammenhang, dass die Bank zwar schon einmal von der Existenz einer Immobilie des Kunden in Spanien gehört, aber keine genauen Angaben darüber hat und nicht einmal weiß, wo sie sich befindet. Hier kommt einem deutschen Gläubiger eine Besonderheit des spanischen Immobilienrechts zugute. Anders als in Deutschland gibt es in Spanien ein zentrales Eigentumsregister in Madrid. Wenn der Kreditkunde selbst als Eigentümer eingetragen ist, führt eine Recherche schnell zum richtigen Ergebnis, egal, ob er eine Finca auf Mallorca, eine Eigentumswohnung an der Costa del Sol oder ein Appartement auf Teneriffa hat. Auch das spanische Katasterwesen bietet gute Erkenntnismöglichkeiten und ist ebenfalls öffentlich zugänglich. Manchmal ist die Immobilie auf den Namen des Ehegatten oder der Kinder eingetragen. Dann sind Anfechtungsmöglichkeiten wegen u.U, unentgeltlicher Vermögensverschiebungen zu prüfen. Gerade hochwertige Immobilien wurden früher zumeist aus steuerlichen Gründen auch in Besitzgesellschaften (Sociedad Limitada, spanische GmbH) eingebracht. In diesem Falle können die Gesellschaftsanteile gepfändet werden.

Fazit

Die Strukturierung von Immobilienportfolios in Spanien kann sehr komplex sein. Deutsche Kreditinstitute haben häufig die Möglichkeiten einer Zwangsvollstreckung in spanisches Immobilienvermögen ihrer Kreditkunden. Es gilt, Bankmitarbeiter für das Thema und die Möglichkeiten zu sensibilisieren. Ob und wo ein Deutscher Immobilien in Spanien hat, kann von Deutschland aus in der Regel über öffentlich einsehbare Register festgestellt werden. Kosten- und Zeitaufwand stehen im Normalfall in einem sehr guten Verhältnis zum Nutzen.

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Tags: #Spanien Immobilien, #Verwertung, #Zwangsversteigerung, #Zwangsvollstreckung

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