Grunderwerbsteuer beim Share Deal

Grunderwerbsteuer beim Share Deal


Share Deal - auch in Zukunft noch ein Ansatz zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer?

Weiterhin steigende Steuersätze erhöhen die Relevanz der Grunderwerbsteuer als Rentabilitätsfaktor bei Immobilientransaktionen. Durch passende Gestaltungen im Vorfeld einer Transaktion kann die Steuerlast z.B. mittels eines Share Deals verringert oder ganz vermieden werden.

Grunderwerbsteuer beim Share Deal

Immobilientransaktionen unterliegen im Regelfall der Grunderwerbsteuer. Dies gilt sowohl für den direkten Erwerb einer Immobilie im Wege eines Asset-Deals, wie auch für den mittelbaren Erwerb im Wege eines Share-Deals in Bezug auf eine grundstücksbesitzende Kapitalgesellschaft (Objektgesellschaft), wenn hierdurch mindestens 95% der Anteile an der Gesellschaft unmittelbar und/oder mittelbar in der Hand des Investors vereinigt werden („Fiktion des Eigentümerwechsels“). Auf die für Personengesellschaften geltenden Sondertatbestände wird im Rahmen dieses Beitrags nicht eingegangen.

Derzeit variiert der Grunderwerbsteuersatz je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Aufgrund mittelfristig voraussichtlich weiterhin steigender Steuersätze steigt auch die Relevanz der Grunderwerbsteuer im Rahmen der Rentabilitätsberechnung einer Immobilientransaktion und macht Gestaltungsinstrumente zur Vermeidung der Steuerlast, sogenannte Real Estate Transfer Tax Blocker („RETT-Blocker“), scheinbar immer attraktiver.

Vermeidung der steuerpflichtigen Anteilsvereinigung

Der einfachste Gestaltungsansatz zur Vermeidung einer grunderwerbsteuerpflichtigen Anteilsvereinigung besteht im Erwerb von maximal 94,9% der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft. Die verbleibenden 5,1% der Anteile werden entweder durch einen dem Hauptinvestor nicht zurechenbaren Dritten erworben oder verbleiben beim Veräußerer. Da in diesem Fall nicht mindestens 95% der Anteile an der Objektgesellschaft erworben werden, kommt es nicht zur Fiktion des Eigentümerwechsels. Eine solche (Teil-)Anteilsveräußerung nach dem sog. „94/6-Modell“ ist nicht grunderwerbsteuerbar.

Grunderwerbsteuer beim Share Deal

Wirtschaftliche Kontrolle beim RETT-Blocker bis 2013

Ziel des Investors wird es in der Regel jedoch sein, zumindest wirtschaftlich 100% der Anteile an der Objektgesellschaft zu kontrollieren. Um dies zu erreichen wurde bis 2013 ein RETT-Blocker durch die Verwendung mehrstöckiger Gesellschaftsstrukturen eingesetzt. Der Investor erwarb bei einer solchen Konstruktion maximal 94,9 % der Anteile an der Objektgesellschaft direkt, die verbleibenden Anteile in Höhe von min. 5,1% erwarb eine Personengesellschaft, sog. RETT-Blocker Gesellschaft, an welcher der Investor ebenfalls (z.B. zu 94.9%) beteiligt war. Mit der dargestellten Struktur konnte ein Investor wirtschaftlich 99,74 Prozent ((94,9 Prozent + (5,1 Prozent mal 94,9 Prozent)) an der Grundstücks-GmbH halten, während ihm grunderwerbsteuerlich nur 94,9 Prozent der Anteile zugerechnet wurden – mithin der Anfall von Grunderwerbsteuer vermieden wurde. Seit der Einführung des § 1 Abs. 3a Grunderwerbsteuergesetz im Jahr 2013, welcher vorsieht, dass Beteiligungen nunmehr wirtschaftlich über mehrstöckige Strukturen durchgerechnet werden müssen, sind solche Gestaltungen zur Grunderwerbsteuervermeidung nicht mehr möglich.

Alternative seit 2013 – schuldrechtliche Gestaltungen

Wirtschaftliche Kontrolle über den Minderheitsgesellschafter und damit die Objektgesellschaft kann folglich nur noch über rein schuldrechtliche Vertragsgestaltungen erreicht werden, welche unabhängig von den gesellschaftsrechtlichen Beteiligungsquoten sind. Denkbar sind hier etwa partiarische Darlehen oder stille Beteiligungen oder auch zweckgebundene Darlehen an den Minderheitsgesellschafter.

Derartige schuldrechtliche Konstruktionen sind jedoch äußerst risikobehaftet und bedürfen in jedem Fall einer detaillierten Einzelfallprüfung und sorgfältigen vertraglichen Umsetzung. In bestimmten Fällen können auch lediglich schuldrechtliche Vereinbarungen als mittelbare, grunderwerbsteuerbare Änderungen im Gesellschafterbestand im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG durch anderweitige Zurechnung des Gesellschaftsanteils angesehen werden (u.a. bei Optionsrechten und Herausgabeansprüchen und Treuhandverhältnissen an Anteilen der Objektgesellschaft). Unabhängig davon ist stets zu untersuchen, ob solche Gestaltungen zur Vermeidung einer Grunderwerbsteuerlast nicht „zu teuer“ durch mit der konkreten Struktur verursachte sonstige Nachteile eingekauft werden. So können solche Gestaltung das operative Handling und die Entscheidungsfindung auf Ebene der Objektgesellschaft nachhaltig erschweren und sich insbesondere auch in einem späteren Exit-Szenario als weitere Hürde erweisen.

Ausblick

Ausgelöst durch den Boom am Immobilienmarkt gibt es aktuell verschiedene politische Initiativen die grunderwerbsteuerliche Relevanz von Share Deals bei grundbesitzenden Gesellschaften erheblich auszuweiten. Grund hierfür ist zum einen, dass den Ländern durch die Durchführung von nicht grunderwerbsteuerbaren Share-Deals nach unterschiedlichen Schätzungen Steuereinnahmen in dreistelliger Millionenhöhe entgehen sollen. Zum anderen wird hierin ein Verstoß gegen den Grundsatz der Steuergerechtigkeit gesehen, da mit dem Share Deal Großinvestoren eine Möglichkeit zur Steuervermeidung an die Hand gegeben wird, welche privaten Haus- und Wohnungskäufern nicht zur Verfügung steht.

Handlungsempfehlung

Vor diesem Hintergrund gilt es die weitere Entwicklung genau zu beobachten und zu prüfen, ob bereits geplante Vorhaben noch unter den Voraussetzungen der derzeitigen Rechtslage umgesetzt werden sollten.

Autoren

Heinrich Schmitz, Jossip Hesse und Ann-Sophie Stöffler

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Tags: #Grunderwerbsteuer, #Immobilien, #Share Deal, #Steuern, #Steuerrecht, #Transaktion

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