Das Urbane Gebiet


Möglichkeiten und bau- und immobilienrechtliche Auswirkungen

Die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ ermöglicht Kommunen und Architekten eine flexiblere Städteplanung. Dadurch kann mehr Wohnraum in verdichteten Städten geschaffen und eine Belebung der Städte erreicht werden.

Mit dem Gesetz zur Umsetzung der Richtlinie 2014/52/EU im Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt wurde das Urbane Gebiet als neue Baugebietskategorie eingeführt. Die Bestimmungen sind am13.05.2017 in Kraft getreten.

Problematik für Kommunen und Architekten

Immer mehr Menschen ziehen in die Stadt, um nah an ihrer Arbeitsstelle zu sein oder den Supermarkt um die Ecke zu Fuß erreichen zu können. Sie wollen zudem das kulturelle, gesellschaftliche und politische Angebot nutzen. Das Leitbild einer „funktionsgetrennten Stadt“, wo die Menschen (in reinen Wohngebieten) leben und in der Stadt (reinen Gewerbegebieten) arbeiten, ist veraltet. Allerdings führt der Wunsch nach kurzen Wegen zu einer Verdichtung der Städte und damit zu einer Wohnraumverknappung. Die unterschiedlichen Vorstellungen und Ansprüche der Menschen werden zu einer Herausforderung der Stadtentwicklung für Kommunen und Architekten.

Urbanes Gebiet als Lösung für mehr Wohnraum

Um das Nebeneinander von Gewerbe, Freizeit und Wohnen zu erleichtern, hat der Gesetzgeber die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in die Baunutzungsverordnung (BauNVO) aufgenommen. Die neue Kategorie ermöglicht das Wohnen und die Unterbringung von Gewerbebetrieben und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnungsnutzung nicht wesentlich stören. Damit ist das gleichzeitige Bauen von Wohn-, Geschäfts- und Bürogebäuden, Einzelhandelsbetrieben und Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke in einer Baugebietskategorie möglich. Das Urbane Gebiet vereint im Wesentlichen die bereits bestehenden Baugebietskategorien Mischgebiete und besondere Wohngebiete.

Im Gegensatz zu den Misch-und besonderen Wohngebieten muss die Nutzungsmischung des Urbanen Gebietes nicht mehr gleichgewichtet sein. Es könnten zum Beispiel 70 Prozent Wohnraum und nur 30 Prozent gewerbliche Nutzung realisiert werden anstatt – wie bisher – höchstens eine 50/50-Aufteilung wie in Mischgebieten. Dadurch wird eine vielseitige Entwicklung der Städte und die Anpassung an die Interessen und Wünsche der Bewohner zulässig.

Damit das neue Baugebiet flexibel umgesetzt werden kann, hat der Gesetzgeber Möglichkeiten geschaffen, Anteile und Größe von Geschossflächen für Wohnungen und gewerbliche Nutzung bestimmen zu können. Oberhalb eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses sind zudem nur Wohnungen zulässig.

Erhöhung der Obergrenzen der baulichen Nutzung

Um diese Flexibilität durchsetzen zu können, wurden die Obergrenzen der baulichen Nutzung für die Urbanen Gebiete im Gegensatz zu den besonderen Wohngebieten und Mischgebieten deutlich angehoben:

Baugebiet Grundflächenzahl (GRZ) Geschossflächenzahl (GFZ)
Besonderes Wohngebiet 0,6 1,6
Dorf- und Mischgebiete 0,6 1,2
Urbane Gebiete 0,8 3,0

 

Die Erhöhung der Obergrenzen ermöglicht, dass Bauflächen besser genutzt und Gebäude höher gebaut werden können als in den übrigen Baugebietskategorien. Lediglich die Kerngebiete mit einer Grundflächenzahl von 1,0 ermöglichen eine noch großzügigere Ausnutzung der Fläche.

Erhöhung der zulässigen Lärmwerte

Im Zuge der Einführung des neuen Urbanen Gebietes wird auch die sogenannte TA-Lärm (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm) angepasst werden. Da die neue Nutzungsmischung ein Leben mit einem höheren Geräuschpegel mit sich bringen kann, will die Bundesregierung die zulässigen Lärmstärke um 3 Dezibel (A) am Tag erhöhen. Damit können die gewerblichen Lärmimmissionswerte bei 63 Dezibel (A) liegen. In der Nacht soll es bei den bisher zulässigen Dezibel dB (A) bleiben.

Chance für stark verdichtete Stadtgebiete

Mit dem neuen Urbanen Gebiet erhalten die Städte ein neues Instrument, um dichter und höher zu bauen und mehr Wohnraum zu schaffen. Durch die Flexibilisierung in der Stadtentwicklung wird ein Miteinander von Wohnen und Arbeit erleichtert. Weiterhin werden die Planungsspielräume aufgrund der Erhöhung der Lärmimmissionswerte gelockert.

Aber nicht nur in planerischer Hinsicht bringt das Urbane Gebiet Chancen mit sich, sondern auch für den Stadtverkehr. Durch die kurzen Wege fahren die Menschen in Zukunft häufiger mit öffentlichen Verkehrsmitteln und verzichten auf das Auto. Gerade zu den Rush-Hour-Zeiten kann dies zu einer erheblichen Entlastung auf den Straßen führen.

Handlungsempfehlung (für Investoren)

Investoren und Kommunen sollten die Möglichkeiten des Urbanen Gebietes ausloten, um eine erheblich höhere Flächeneffizienz zu erreichen. Dies gilt sowohl bei kommunal neu etablierten Urbanen Gebieten als auch bei der Aufstellung (vorhabenbezogener) Bebauungsplätze. Zudem sollte bei der Erteilung von Baugenehmigungen geprüft werden, ob ein bestehendes Baugebiet im Laufe der Zeit bereits de facto dem Charakter des neu eingeführten Urbanen Gebietes entspricht. Dann wäre dessen umfangreichere Grundstücksausnutzung zulässig und genehmigungsfähig.

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