Das neue Bauvertragsrecht


Worauf Bauunternehmer und Bauherren ab dem 01.01.2018 bei der Vertragserstellung achten sollten

Der Bundesrat stimmt dem vom Bundestag vorgelegten Gesetzesentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts zu und stärkt damit die Verbraucher. Die Bauunternehmer müssen einschlägige Regelungen sowie Informations- und Widerrufspflichten beachten, um sich keinen Nachteilen auszusetzen.

Am 09.03.2017 stimmte der Bundesrat dem vom Bundestag vorgelegten Gesetzesentwurf zur Reform des Bauvertragsrechts „Entwurf zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung“ zu. Damit werden die Regelungen des Werkvertragsrechts um die spezifischen Regelungen zum Bauvertrag ergänzt. Das Gesetz tritt zum 01.01.2018 in Kraft.

Ziel des Gesetzgebers war es, die bisher allgemeingehaltenen Werkvertragsregelungen um die spezifischeren Bauvertragsregelungen zu ergänzen. Dazu wurden wichtige Regelungen der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen Teil B (VOB/B) in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) übernommen. Einige der bereits bestehenden Paragraphen wurden überarbeitet. Verbraucher sollen besser geschützt werden und erhalten durch die Änderungen einen eigenen Vertragstyp.

Änderungen im Bauvertragsrecht

Die wesentlichen Änderungen bestehen aus der Einführung eines Anordnungsrechts des Bestellers gemäß § 650b BGB n.F. (BGB neue Fassung) einschließlich der Regelungen zur Preisanpassung bei Mehr- und Minderleistungen (§ 650c BGB n.F.). Demnach kann der Besteller eine Änderung des Werkerfolges – oder eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolges notwendig ist – einseitig anordnen. Diese Neuerung im Gesetz ist umstritten, da eine nachträgliche Änderung des Werkerfolges für den Unternehmer eine Herausforderung darstellen kann. Daher ist das Recht auf die Anordnung darauf begrenzt, dass es für den Unternehmer zumutbar sein muss, die Änderungsarbeiten durchzuführen und die Parteien innerhalb von 30 Tagen Einvernehmen erzielen.
Bezüglich der Preisanpassung bei Mehr- oder Minderkosten kann der Auftragnehmer die tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen oder die der Urkalkulation ansetzen. Durch diese Änderung kann der Auftragnehmer nicht mehr dazu gezwungen werden, geänderte Leistungen zu einem nicht kostendeckenden Preis zu erbringen.

Eine weitere Änderung und Ergänzung ist die Regelung zur Abnahme (§ 640 BGB n.F.). Demnach kann die fiktive Abnahme nicht mehr durch einfaches Schweigen seitens des Bestellers verhindert werden. Jetzt muss er auf Verlangen des Unternehmers an einer Zustandsfeststellung mitwirken. Eine erfolgte Abnahme wird angenommen, wenn der Unternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist gesetzt hat und der Besteller die Abnahme ohne Angabe eines Mangels verweigert. Ist der Besteller ein Verbraucher, gilt dies jedoch nur, wenn dieser vorher durch den Unternehmer mit der Fristsetzung über die Folgen belehrt wurde.

Außerdem hat das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund Einzug in das Werkvertragsrecht gefunden. Mit dem neuen § 648a BGB n.F. können die Vertragsparteien den Vertrag nun aus wichtigem Grund fristlos kündigen, wenn die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werkes nicht zugemutet werden kann.

Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung

Im Rahmen der Reform wurde auch die Rechtssituation von Werkunternehmern, die mangelhaftes Baumaterial gekauft und im Rahmen eines Werkvertrages eingebaut haben, gestärkt.

Aufgrund des Urteils des Europäischen Gerichtshofes (EuGH) vom 16.06.2011 wurden die Verkäufer einer beweglichen Sache im Rahmen einer Nacherfüllung gegenüber Verbrauchern bisher dazu verpflichtet, bei einer Mangelbeseitigung neben dem Austausch der mangelbehafteten Sache auch die Ein- und Ausbaukosten zu tragen. Da diese Regelungen zwischen Unternehmern nicht gelten, blieben die Werkunternehmer stets auf den Aus- und Wiedereinbaukosten sitzen, da die Lieferanten der mangelbehafteten Sache lediglich die Lieferung einer mangelfreien Ware schuldeten.

Mit dem neuen Gesetz hat der Werkunternehmer im Rahmen der gesetzlichen Nacherfüllung (§ 439 BGB) nun einen Anspruch auf Ersatz der Aus- und Einbaukosten gegenüber den Lieferanten (§ 439 II BGB n.F.). Weiterhin hat der Werkunternehmer das Wahlrecht, ob der Lieferant ihm die Ein- und Ausbaukosten finanziell ersetzen oder ob die Mängelbeseitigung direkt durch den Lieferanten beim Kunden erfolgen soll.

Verbraucherbauvertrag

Wie schon einleitend erwähnt, verfolgt der Gesetzgeber das Ziel den Verbraucher besser zu schützen. Hierfür hat er das Gesetz um die Regelungen zum Verbraucherbauvertrag (§ 650i bis § 650n BGB n.F.) ergänzt. Die Ergänzungen umfassen insbesondere die Einführung einer Baubeschreibungspflicht des Unternehmers, die Pflicht der Parteien eine verbindliche Vereinbarung über die Bauzeit zu treffen, das Recht des Verbrauchers auf Widerruf des Vertrages und die Einführung einer Obergrenze für Abschlagszahlungen.

Handlungsempfehlung für die Praxis

Der Gesetzesentwurf der Regierung enthält wie aufgezeigt eine Vielzahl gesetzlicher Änderungen, die erhebliche Auswirkungen auf die Praxis haben werden.

Besonders bei der Neuerung zum Anordnungsrecht und der damit einhergehenden Vergütung von Mehr- und Minderleistungen wird es Klärungsbedarf geben. So werden die Angemessenheit der Vergütungsanpassung sowie die Auslegung der Zumutbarkeit von Änderungsanordnungen in der Praxis Fragen aufwerfen.

Außerdem sind die neuen Regelungen im BGB teilweise günstiger für den Auftragnehmer als die in den VOB/B vereinbarten Vertragsklauseln. Somit ist eine Anpassung der Vertragsvorlagen obligatorisch, um sich keinen Nachteilen auszusetzen. In Hinblick auf den neuen Verbraucherbauvertrag sollten neue Vertragsvorlagen erstellt werden.

Ein sofortiger Handlungsbedarf besteht nicht, da die gesetzlichen Bestimmungen erst für Verträge gelten, die ab dem 01.01.2018 geschlossen werden.

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Tags: #Bauvertrag, #Bauvertragsrecht, #Verbraucherbauvertrag

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