Bürge haftet nicht bei Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter


Anpassung von Mietverträgen und Bürgschaftsmustern empfohlen

Der Bürge einer Mietvertragsforderung haftet nicht für Mietforderungen, die nach Ausübung einer im Mietvertrag vereinbarten Verlängerungsoption entstehen.

Dem Beschluss vom 14. April 2016 des Oberlandesgerichtes (OLG) Düsseldorfs lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem die klagende Vermieterin einen gewerblichen Mietvertrag mit dem Ehemann der Beklagten als Mieter abgeschlossen hatte. Die Beklagte hatte als Bürgin den Mietvertrag mitunterschrieben. Der Ehemann hatte kurz vor Beendigung des Mietverhältnisses eine im Mietvertrag vorgesehene Verlängerungsoption ausgeübt. Während der verlängerten Mietzeit konnte er die vereinbarte Miete nicht entrichten. Die Vermieterin wollte daher die Ehefrau als Bürgin hierfür in Anspruch nehmen.

Schriftformerfordernis der Bürgschaftserklärung

Die Ehefrau hatte ihre Bürgschaft durch eine Unterschrift unter dem Text „selbstschuldnerische Bürgin Ehefrau“ unterhalb der Unterschrift ihres Ehemanns auf dem Mietvertrag erklärt. Das OLG Düsseldorf bezweifelte bereits, ob eine Bürgschaftserklärung in dieser Form dem Schriftformerfordernis gerecht wird, da unklar bleibe, in welchem Umfang die bürgende Ehefrau für die diversen, von ihrem Ehemann übernommenen, mietvertraglichen Verpflichtungen hafte. Es sei nicht ausreichend, dass der Bürge ein Schriftstück unterzeichne, aus dem sich sein Verbürgungswille ergebe.

Verpflichtung des Bürgen wird durch die Ausübung der Option nicht erweitert

Gemäß § 767 Abs. 1 S. 3 BGB wird die Verpflichtung eines Bürgen durch ein Rechtsgeschäft, das der Hauptschuldner nach der Übernahme der Bürgschaft vornimmt, nicht erweitert. Hierunter soll vorliegend die Ausübung der Option durch den Ehemann fallen, da auch hier der Zweck dieser Vorschrift greife, den Bürgen vor einer späteren Erhöhung seiner Verpflichtung, der er nicht zugestimmt hat, zu schützen.

Kritik an dieser Ansicht des OLG Düsseldorf könnte damit begründet werden, dass die Möglichkeit einer verlängerten Haftung für den Bürgen bei Abschluss des Mietvertrages erkennbar war, da die Optionsklausel auch im durch die Bürgin unterschriebenen Mietvertrag enthalten war, sodass kein Schutzbedürfnis besteht und sich die Bürgenhaftung akzessorisch an der Hauptschuld orientiert. Die neue Rechtsprechung sollte daher beobachtet werden.

Handlungsempfehlung:

Entscheidend ist, dem Bürgen in der eigenhändig unterschriebenen Bürgschaftserklärung vor Augen zu führen, welches konkrete Risiko er durch die Bürgschaft übernimmt. Daher müssen mindestens der Gläubiger, die verbürgte Hauptschuld und der Hauptschuldner in der Bürgschaftsurkunde genau bezeichnet werden. Dies sollte so genau wie möglich erfolgen, da Unklarheiten, die sich nicht durch Auslegung beseitigen lassen, zu Lasten des Gläubigers gehen.

Ist es erwünscht, dass die Bürgschaft auch nach Ausübung einer Verlängerungsoption noch wirksam ist, sollte die Bürgschaftserklärung zusätzlich auch darauf hinweisen, dass der Bürge sich für Verpflichtungen während der gesamten Mietzeit, also auch im Falle der Ausübung einer im Mietvertrag vorhergesehenen Verlängerungsoption, durch den Mieter einzustehen hat.

Hiervon ist aber der Fall zu unterscheiden, in dem (erst nach Eingehung der Bürgschaft) dem Mieter durch den Vermieter eine Verlängerungsoption eingeräumt wird. Dieser Fall stellt eine nachträgliche Erweiterung der Hauptschuld dar, sodass auch ein Hinweis in der Bürgschaftserklärung die Bürgenhaftung hierauf nicht erstrecken kann. In diesem Fall sollte die Bürgschaftserklärung neu abgefasst werden.

Vermieter sollten ihre Mietverträge – und Bürgschaftsmuster –an die neue Rechtsprechung anpassen.

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Tags: #Bürgschaft, #Haftung, #Mietvertrag, #Option, #Verlängerungsoption

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